Texte officiel de l’article 1594 H bis du CGI
Les départements peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis , exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les cessions, autres que la première, de chacune des parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation mentionnées à l’article L. 443-6-2 du code de la construction et de l’habitation représentatives de fractions d’immeubles. Les dispositions de l’article 1594 E sont applicables.
Questions fréquentes sur l’article 1594 H bis
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de l'article 1594 H bis ?
L'exonération s'applique uniquement aux cessions autres que la première de parts de SCI de capitalisation visées à l'article L. 443-6-2 du code de la construction. Le département doit avoir pris une délibération spécifique.
La première cession de parts de SCI de capitalisation est-elle exonérée ?
Non, l'article 1594 H bis exclut expressément la première cession de l'exonération. Seules les cessions ultérieures peuvent bénéficier de cette mesure fiscale départementale.
Ce que dit l’article 1594 H bis du CGI
L’article 1594 H bis du CGI offre une possibilité d’exonération fiscale départementale spécifique aux cessions de parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation. Cette disposition permet aux conseils départementaux d’exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les cessions, à l’exception de la première, de parts de SCI particulières mentionnées à l’article L. 443-6-2 du code de la construction et de l’habitation.
Application pratique de l’exonération
Conditions d’éligibilité strictes
L’exonération ne concerne que les SCI de capitalisation représentatives de fractions d’immeubles au sens de l’article L. 443-6-2 du CCH. Par exemple, une SCI détenant un immeuble de 10 appartements divisé en parts correspondant chacune à un logement spécifique. La première cession reste soumise aux droits classiques de 5% (ou 3,8% si conditions TVA), mais les cessions suivantes peuvent être exonérées si le département l’a décidé.
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant des parts de SCI de capitalisation pour loger leurs salariés ou constituer un patrimoine professionnel peuvent bénéficier d’économies substantielles. Sur une cession de parts représentant un bien de 200 000 €, l’exonération représente jusqu’à 10 000 € d’économie sur les droits d’enregistrement.
Pour les professions libérales et avocats
Cette mesure intéresse particulièrement les professionnels investissant dans l’immobilier via des structures SCI. Un avocat cédant ses parts de SCI de capitalisation (hors première cession) peut être exonéré des droits de mutation, optimisant ainsi sa stratégie patrimoniale.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par ce type de montage, les auto-entrepreneurs développant une activité immobilière peuvent utiliser ce dispositif dans le cadre de leur développement patrimonial.
Points d’attention essentiels
L’exonération n’est pas automatique : elle nécessite une délibération départementale prise dans les conditions de l’article 1639 A bis. Tous les départements n’ont pas adopté cette mesure. Il convient de vérifier auprès de la préfecture la position du département concerné. L’application des dispositions de l’article 1594 E implique des délais et modalités de prise d’effet spécifiques à respecter.
Articles du CGI liés
L’article 1594 H bis s’articule avec l’article 1594 E pour les modalités d’application et l’article 1639 A bis pour les conditions de délibération départementale. Ces références croisées créent un cadre juridique précis mais complexe nécessitant une expertise approfondie.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet d’expertise comptable à Paris 8 accompagne les TPE/PME, professions libérales et avocats dans l’optimisation de leurs opérations immobilières. Nous analysons l’éligibilité à l’exonération de l’article 1594 H bis et sécurisons vos montages SCI de capitalisation pour maximiser vos avantages fiscaux tout en respectant la réglementation.