Texte officiel de l’article 1655 ter du CGI
Sous réserve des dispositions de l’article 60 , du 2° du I de l’article 827 et du 2° du I de l’article 828 , les sociétés qui ont, en fait, pour unique objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d’un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d’immeubles appartenant à chacun de ces membres, sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour l’application des impôts directs, des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière exigible sur les actes qui donnent lieu à la formalité fusionnée en application de l’article 647 , ainsi que des taxes assimilées (1). Notamment, les associés ou actionnaires sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, suivant le cas, pour la part des revenus sociaux correspondant à leurs droits dans la société.
Questions fréquentes sur l’article 1655 ter
Qu'est-ce que la transparence fiscale d'une SCI selon l'article 1655 ter ?
La transparence fiscale signifie que la SCI n'a pas de personnalité fiscale distincte. Les associés sont directement imposés sur leur quote-part des revenus selon leur régime fiscal personnel (IR ou IS).
Quelles activités permettent à une SCI de bénéficier de l'article 1655 ter ?
L'article s'applique aux SCI ayant pour unique objet la construction/acquisition d'immeubles pour division, leur gestion ou la location pour compte des associés. Toute autre activité fait perdre ce régime.
Ce que dit l’article 1655 ter du CGI
L’article 1655 ter du CGI établit un régime fiscal spécifique pour certaines sociétés civiles immobilières (SCI). Ces sociétés sont considérées comme “transparentes” fiscalement, c’est-à-dire qu’elles n’ont pas de personnalité fiscale distincte de leurs associés. Ce principe s’applique aux SCI ayant pour unique objet soit la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions, soit la gestion de ces immeubles divisés, soit la location pour compte des associés.
Application pratique du régime fiscal transparent
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME utilisant une SCI pour leur immobilier professionnel bénéficient de cette transparence fiscale. Concrètement, si une SCI détient un immeuble de bureaux de 500 000 € générant 30 000 € de loyers annuels, chaque associé sera imposé sur sa quote-part. Un associé détenant 40% des parts sera imposé sur 12 000 € de revenus fonciers à l’impôt sur le revenu, sauf option pour l’IS.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux et avocats créent souvent des SCI pour séparer leur activité de leur patrimoine immobilier. Une SCI détenant les locaux d’un cabinet d’avocats reste transparente fiscalement. Les loyers perçus par la SCI sont directement imposés chez les associés selon leur régime fiscal. Cette structure permet une optimisation patrimoniale tout en conservant la simplicité fiscale.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que les auto-entrepreneurs soient soumis à un régime simplifié, ils peuvent être associés d’une SCI transparente. Les revenus fonciers de la SCI s’ajoutent alors à leurs autres revenus et sont imposés selon le barème progressif de l’IR, indépendamment du régime micro-entrepreneur qui ne concerne que leur activité professionnelle.
Points d’attention sur l’article 1655 ter
La condition d'”unique objet” est strictement interprétée par l’administration fiscale. Toute activité annexe peut faire perdre la transparence fiscale. Les exceptions mentionnées (articles 60, 827 et 828) concernent notamment les droits de mutation et certaines opérations de restructuration. Les associés supportent personnellement les impôts directs, droits d’enregistrement et taxes foncières selon leur quote-part, ce qui peut représenter un avantage ou un inconvénient selon leur situation fiscale personnelle.
Articles du CGI liés
L’article 1655 ter fait référence aux articles 60 (mutations à titre gratuit), 827 et 828 (droits de partage). Il s’articule avec l’article 8 du CGI définissant le régime des sociétés de personnes et l’article 239 bis AB pour l’option à l’IS. L’article 647 concerne la formalité fusionnée pour la publicité foncière.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients TPE/PME et professionnels libéraux dans la structuration de leurs investissements immobiliers via des SCI. Notre expertise nous permet d’analyser l’opportunité du régime transparent de l’article 1655 ter selon votre situation fiscale personnelle et vos objectifs patrimoniaux. Nous vous conseillons sur les obligations déclaratives et les optimisations possibles, notamment l’opportunité d’opter pour l’IS selon votre tranche marginale d’imposition.