Texte officiel de l’article 239 septies du CGI
Les sociétés civiles de placement immobilier ayant un objet conforme à celui défini à l’article L. 214-114 du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l’article L. 214-86 du même code , à l’exception des offres au public mentionnées au 1° de l’article L. 411-2 du même code n’entrent pas dans le champ d’application du 1 de l’article 206, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt. En ce qui concerne les associés personnes physiques soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, les bénéfices sociaux visés au premier alinéa sont déterminés dans les conditions prévues aux articles 28 à 31 .
Questions fréquentes sur l’article 239 septies
Comment sont imposés les revenus d'une SCPI selon l'article 239 septies ?
Les revenus de SCPI sont imposés directement chez l'associé : à l'impôt sur le revenu pour les particuliers (revenus fonciers) ou à l'IS pour les personnes morales. La SCPI elle-même n'est pas imposée.
Quelles SCPI sont concernées par l'article 239 septies du CGI ?
Seules les SCPI autorisées à faire appel public à l'épargne sont visées, excluant les placements privés. Ces SCPI bénéficient du régime de transparence fiscale prévu par cet article.
Ce que dit l’article 239 septies du CGI
L’article 239 septies SCPI établit le régime de transparence fiscale pour les sociétés civiles de placement immobilier grand public. Contrairement aux sociétés classiques, ces SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés au niveau de la société elle-même. Chaque associé est directement imposé sur sa quote-part des bénéfices selon son régime fiscal personnel : impôt sur le revenu pour les particuliers ou impôt sur les sociétés pour les personnes morales.
Application pratique du régime fiscal des SCPI
Pour les TPE/PME détenant des parts de SCPI
Une SARL détenant 50 000 € de parts SCPI percevant 4% de rendement (2 000 € annuels) intègre ces revenus dans son résultat imposable à l’IS. Le taux d’imposition sera de 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices (si éligible au taux réduit) ou 25% au-delà. Ces revenus s’ajoutent aux autres produits financiers de l’entreprise.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat en nom propre détenant 30 000 € de parts SCPI générant 1 200 € de revenus annuels déclare ces sommes en revenus fonciers sur sa déclaration personnelle. Ces revenus s’ajoutent à ses BNC professionnels mais relèvent du barème progressif de l’IR, avec possibilité de déduction forfaitaire de 30% ou des charges réelles selon le régime fiscal de la SCPI.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs peuvent détenir des parts de SCPI à titre personnel. Les revenus de 800 € annuels sur un placement de 20 000 € sont déclarés en revenus fonciers, totalement distincts de leur chiffre d’affaires professionnel. Ces revenus ne sont pas soumis aux cotisations sociales de l’auto-entreprise mais aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Points d’attention fiscaux
La transparence fiscale implique une imposition même en cas de non-distribution des revenus par la SCPI. Les associés personnes physiques bénéficient du régime des revenus fonciers avec ses spécificités : abattement de 30% en microfoncier si revenus inférieurs à 15 000 €, ou déduction des charges réelles. Les plus-values de cession de parts SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières avec abattements pour durée de détention.
Articles du CGI liés
L’article 239 septies renvoie aux articles 28 à 31 pour la détermination des revenus fonciers, à l’article 206 pour l’IS, et s’articule avec l’article L. 214-114 du Code monétaire et financier définissant l’objet des SCPI. Il faut également considérer les articles 150 U à 150 VH pour les plus-values de cession.
Conseil AdvizExperts
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