Texte officiel de l’article 33 ter du CGI
I. – Lorsque le prix du bail consiste, en tout ou partie, dans la remise d’immeubles ou de titres dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article L 251-5 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur peut demander que le revenu représenté par la valeur de ces biens calculée d’après le prix de revient soit réparti sur l’année ou l’exercice au cours duquel lesdits biens lui ont été attribués et les quatorze années ou exercices suivants. En cas de cession des biens, la partie du revenu visé au premier alinéa qui n’aurait pas encore été taxée est rattachée aux revenus de l’année ou de l’exercice de la cession. Le cédant peut, toutefois, demander le bénéfice des dispositions du I de l’article 163-0 A . Il en est de même en cas de décès du contribuable. Toutefois, chacun de ses ayants droit peut demander que la partie du revenu non encore taxée correspondant à ses droits héréditaires soit imposée à son nom et répartie sur chacune des années comprises dans la fraction de la période de quinze ans restant à courir à la date du décès. II. – Les dispositions du I s’appliquent également aux constructions revenant sans indemnité au bailleur à l’expiration du bail. Toutefois, la remise de ces constructions ne donne lieu à aucune imposition lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans. Si la durée du bail est inférieure à trente ans, l’imposition est due sur une valeur réduite en fonction de la durée du bail dans des conditions fixées par décret.
Questions fréquentes sur l’article 33 ter
Comment sont imposés les revenus d'un bail à construction selon l'article 33 ter ?
L'article 33 ter permet de répartir le revenu représenté par la valeur des biens remis sur 15 ans maximum (année d'attribution + 14 années suivantes). Cette répartition évite une imposition massive sur une seule année.
Que se passe-t-il fiscalement si le bail à construction dure plus de 30 ans ?
Si le bail à construction dure au moins 30 ans, la remise des constructions au bailleur à l'expiration ne donne lieu à aucune imposition. C'est un avantage fiscal significatif prévu par l'article 33 ter du CGI.
Ce que dit l’article 33 ter du CGI
L’article 33 ter du Code général des impôts régit la fiscalité spécifique des baux à construction revenus fonciers. Ce dispositif permet aux bailleurs de bénéficier d’un étalement fiscal avantageux lorsque le prix du bail consiste en la remise d’immeubles ou de titres. Le texte prévoit une répartition du revenu sur 15 ans maximum, évitant ainsi une imposition brutale sur une seule année.
Application pratique du bail à construction
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME propriétaires fonciers peuvent utiliser ce mécanisme pour optimiser leur fiscalité. Exemple concret : une PME reçoit un immeuble d’une valeur de 450 000 € en fin de bail à construction. Sans l’article 33 ter, ce montant serait imposable intégralement l’année de réception. Avec le dispositif, elle peut répartir cette imposition sur 15 ans, soit 30 000 € par an, lissant ainsi sa charge fiscale.
Pour les professions libérales et avocats
Les professions libérales et avocats investissant dans l’immobilier via des baux à construction bénéficient d’une fiscalité optimisée. La répartition sur 15 ans permet de maintenir une tranche marginale d’imposition plus faible. En cas de cession anticipée, la partie non encore taxée est rattachée aux revenus de l’année de cession, avec possibilité d’étalement selon l’article 163-0 A.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs doivent être vigilants car ce dispositif concerne les revenus fonciers, distincts de leur activité commerciale ou de services. Si un auto-entrepreneur détient un bail à construction, les revenus correspondants relèvent du régime foncier et non du régime micro-entreprise.
Points d’attention fiscale
L’article 33 ter prévoit plusieurs cas particuliers : en cas de décès du contribuable, les ayants droit peuvent demander que la partie non encore taxée soit répartie sur la période restante. Pour les baux de moins de 30 ans, l’imposition est due sur une valeur réduite selon un barème dégressif. Les constructions remises après un bail d’au moins 30 ans échappent totalement à l’imposition.
Articles du CGI liés
L’article 33 ter s’articule avec l’article 33 bis qui qualifie les loyers de baux à construction comme revenus fonciers, et l’article 163-0 A pour l’étalement en cas de cession. Ces textes forment un ensemble cohérent pour la fiscalité des baux à construction.
Conseil AdvizExperts
AdvizExperts, expert-comptable à Paris 8, recommande une analyse approfondie avant tout engagement dans un bail à construction. La durée du bail, la valeur des biens remis et la situation fiscale globale du contribuable doivent être étudiées pour optimiser l’application de l’article 33 ter. Nos équipes accompagnent TPE/PME, professions libérales et avocats dans la structuration fiscale de leurs investissements immobiliers.