Texte officiel de l’article 725 du CGI
Toute cession d’un droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, quelle que soit la forme qui lui est donnée par les parties, qu’elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement, est soumise à un droit d’enregistrement déterminé selon le tarif prévu à l’article 719 (1). Le droit est perçu sur le montant de la somme ou indemnité stipulée par le cédant à son profit ou sur la valeur vénale réelle du droit cédé, déterminée par une déclaration estimative des parties, si la convention ne contient aucune stipulation expresse d’une somme ou indemnité au profit du cédant ou si la somme ou indemnité stipulée est inférieure à la valeur vénale réelle du droit cédé. Le droit ainsi perçu est indépendant de celui qui peut être dû pour la jouissance des biens loués. Les dispositions du présent code concernant le régime fiscal des cessions de droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, sont applicables à tous actes ou conventions, quelles qu’en soient la nature, les modalités, la forme ou la qualification, qui ont pour effet, direct ou indirect, de transférer le droit à la jouissance d’immeubles ou de locaux entrant dans les prévisions des articles L. 145-1 à L. 145-3 du code de commerce. (1) Ce tarif s’applique aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er décembre 1995.
Questions fréquentes sur l’article 725
Quel taux s'applique sur la cession d'un droit au bail commercial ?
La cession d'un droit au bail est soumise au tarif de l'article 719 du CGI, soit 3% sur la fraction jusqu'à 23 000€ et 5% au-delà. Ce taux s'applique sur le montant du pas de porte ou la valeur vénale réelle.
Comment est calculée la base d'imposition pour un pas de porte ?
La base d'imposition correspond au montant stipulé dans l'acte ou, si supérieure, à la valeur vénale réelle du droit cédé déterminée par déclaration estimative des parties.
Ce que dit l’article 725 du CGI
L’article 725 du Code général des impôts soumet toute cession droit au bail aux droits d’enregistrement selon le tarif de l’article 719. Cette disposition vise les cessions de droit au bail, les promesses de bail portant sur des immeubles, ainsi que les pas de porte fiscal et indemnités de départ, quelle que soit leur qualification contractuelle. Le texte étend son application à tous actes transférant directement ou indirectement le droit à jouissance d’immeubles commerciaux.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Une TPE cédant son droit au bail commercial pour 30 000€ devra acquitter 3% sur les premiers 23 000€ (690€) et 5% sur les 7 000€ restants (350€), soit 1 040€ de droits d’enregistrement. Cette fiscalité s’applique même si la cession est qualifiée d’indemnité de départ ou de compensation.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat cédant son droit au bail de cabinet pour 50 000€ supportera 3% jusqu’à 23 000€ (690€) puis 5% sur 27 000€ (1 350€), totalisant 2 040€. La valeur vénale réelle prime sur le prix déclaré si elle est supérieure, nécessitant une évaluation précise.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur cédant son local commercial doit déclarer la cession droit au bail selon l’article 725. Si aucune somme n’est stipulée, l’administration fiscale peut rectifier sur la valeur vénale réelle du droit cédé, d’où l’importance d’une déclaration estimative précise.
Points d’attention
L’article 725 s’applique indépendamment des droits dus pour la jouissance des biens loués. La qualification contractuelle (pas de porte, indemnité de départ, droit d’entrée) n’influence pas l’application du régime fiscal. Les droits enregistrement bail commercial sont dus même en l’absence de stipulation expresse d’indemnité, sur la valeur vénale réelle déterminée par les parties.
Articles du CGI liés
L’article 719 fixe les taux applicables (3% puis 5%), tandis que les articles L.145-1 à L.145-3 du Code de commerce définissent le champ d’application des baux commerciaux concernés. L’article 720 complète le dispositif pour les cessions de clientèles.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 recommande d’anticiper ces coûts fiscaux lors de toute négociation de cession de bail commercial. Une évaluation préalable du droit au bail évite les redressements sur la valeur vénale réelle, particulièrement critiques pour nos clients TPE/PME et professions libérales souhaitant optimiser leurs opérations immobilières.