Texte officiel de l’article 828 bis du CGI
1. Sont exonérés des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière et de la contribution prévue à l’article 879 les transferts de biens, droits et obligations résultant de la transformation : a) Des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier ; b) Des sociétés civiles à objet strictement immobilier, dont les parts sont détenues par une entreprise d’assurance en représentation de provisions mathématiques relatives aux engagements exprimés en unités de compte de contrats d’assurance sur la vie ou de capitalisation, en sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable. 2. (Abrogé)
Questions fréquentes sur l’article 828 bis
Quels sont les avantages fiscaux de l'article 828 bis du CGI ?
L'article 828 bis exonère totalement les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière et la contribution de l'article 879 lors de la transformation d'une SCPI en OPCI ou d'une société civile immobilière d'assurance en SPPI.
Qui peut bénéficier des exonérations de l'article 828 bis ?
Les SCPI se transformant en OPCI et les sociétés civiles immobilières détenues par des assureurs pour leurs contrats en unités de compte se transformant en sociétés de placement à prépondérance immobilière.
Ce que dit l’article 828 bis du CGI
L’article 828 bis du CGI instaure un régime d’exonération fiscale particulièrement avantageux pour certaines opérations de transformation dans le secteur de l’investissement immobilier. Cette disposition permet aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de se transformer en organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sans supporter les coûts fiscaux habituels, représentant une économie substantielle pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la valeur du patrimoine concerné.
Application pratique de l’exonération
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME détenant des parts de SCPI dans le cadre de leur stratégie patrimoniale bénéficient indirectement de cette mesure. Lors de la transformation de leur SCPI en OPCI, aucun coût supplémentaire n’est répercuté sur les associés. Cette transformation permet souvent d’accéder à une gestion plus diversifiée et à des investissements européens, optimisant ainsi le rendement sans impact fiscal négatif.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux, notamment les avocats conseillant leurs clients sur ces opérations, doivent maîtriser cette exonération. Elle concerne particulièrement les cabinets d’avocats spécialisés en droit fiscal ou en investment management. L’absence de droits d’enregistrement (normalement de 5% de la valeur) représente un argument décisif dans le conseil patrimonial.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins directement concernés, les auto-entrepreneurs du secteur du conseil financier ou de la gestion de patrimoine peuvent valoriser cette expertise auprès de leur clientèle. La connaissance de l’article 828 bis constitue un avantage concurrentiel dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers.
Points d’attention juridiques
L’exonération s’applique aux droits d’enregistrement, à la taxe de publicité foncière et à la contribution de l’article 879, mais les conditions de transformation restent strictement encadrées par le Code monétaire et financier. Les sociétés civiles concernées au point b) doivent justifier de leur lien avec des contrats d’assurance-vie en unités de compte, condition vérifiée par l’administration fiscale.
Articles du CGI liés
Cette disposition s’articule avec l’article 879 du CGI (contribution sur les mutations immobilières), l’article 1594-0 G (régime des OPCI) et les articles 8 à 8 ter relatifs aux sociétés de personnes. La cohérence du dispositif fiscal immobilier nécessite une approche globale de ces textes pour optimiser les restructurations.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients parisiens dans l’analyse de ces transformations complexes. Notre expertise nous permet d’identifier les opportunités d’optimisation fiscale tout en sécurisant juridiquement les opérations. Nous recommandons une étude préalable approfondie avant toute transformation, car les enjeux financiers peuvent être considérables, notamment pour les patrioines supérieurs à 500 000 euros où l’économie d’impôt dépasse souvent 25 000 euros.