Texte officiel de l’article 965 du CGI
L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année : 1° De l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ; 2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Pour déterminer la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, il est appliqué à la valeur des parts ou actions déterminée conformément aux dispositions de l’article 973 un coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme mentionné au premier alinéa du présent 2°. Ne sont pas prises en compte les parts ou actions de sociétés ou d’organismes mentionnés au même premier alinéa qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote. Ne sont pas prises en compte, pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale détenues, directement ou indirectement, par la société ou l’organisme mentionné au même premier alinéa, lorsque le redevable détient indirectement et, le cas échéant, directement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1°, moins de 10 % du capital et des droits de vote de ces sociétés ou organismes. Par exception aux troisième et quatrième alinéas du présent 2°, sont pris en compte pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, sous réserve des exclusions prévues aux a et b du présent 2°, les biens et droits immobiliers détenus directement par les sociétés ou organismes que le redevable, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° du présent article, contrôle au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter , ou dont le redevable ou l’une des personnes mentionnées au 1° du présent article se réserve la jouissance en fait ou en droit. Ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2° : a) Les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société ou l’organisme mentionné au même premier alinéa ou par une société ou un organisme dont la société ou l’organisme mentionné audit premier alinéa détient directement ou indirectement des parts ou actions, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l’organisme qui les détient ; b) Lorsque le redevable détient directement ou indirectement des parts ou actions d’une société ou d’un organisme ayant pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société ou cet organisme affectés à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; à celle de la société ou de l’organisme qui les détient directement ; ou à celle d’une société ou d’un organisme dans lesquels la société ou l’organisme détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision. 3° Aucun rehaussement n’est effectué si le redevable, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions mentionnées au premier alinéa du 2° du présent article représentative des biens ou droits immobiliers qu’il détient indirectement. Le premier alinéa du présent 3° ne s’applique pas si le redevable contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, la société ou l’organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables ou si l’une des personnes mentionnée au 1° du présent article se réserve, en fait ou en droit, la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement ou si le redevable détient directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au même 1°, plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société ou de l’organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables.
Questions fréquentes sur l’article 965
Quels biens immobiliers entrent dans l'assiette de l'IFI selon l'article 965 ?
L'assiette de l'IFI comprend tous les biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier, ainsi que les parts de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière. Les biens affectés à une activité professionnelle peuvent être exclus sous certaines conditions.
Comment calculer la fraction immobilière des parts de société pour l'IFI ?
La fraction se calcule par un coefficient correspondant au rapport entre la valeur des biens immobiliers de la société et la valeur totale de ses actifs. Les participations inférieures à 10% dans les sociétés opérationnelles sont généralement exclues.
Ce que dit l’article 965 du CGI
L’article 965 CGI assiette IFI définit précisément les éléments constitutifs de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Cette disposition fiscale établit que l’assiette est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année des biens et droits immobiliers, incluant les participations dans des sociétés détenant de l’immobilier. L’article introduit des mécanismes complexes de calcul pour les parts sociales, avec un coefficient de pondération basé sur la fraction immobilière du patrimoine des sociétés concernées.
Application pratique de l’assiette IFI
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME détenant des parts dans leur société doivent analyser finement la nature des biens immobiliers détenus. Par exemple, si une SARL possède un immeuble de bureaux de 800 000 € sur un actif total de 1 200 000 €, et que le dirigeant détient 60% des parts valorisées à 720 000 €, la fraction immobilière représentera 480 000 € (720 000 × 800 000/1 200 000) dans son patrimoine IFI. Toutefois, si cet immeuble est affecté à l’activité professionnelle, il peut bénéficier d’une exclusion.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux utilisant des structures sociétaires pour détenir leurs locaux professionnels doivent porter une attention particulière aux exclusions prévues. Un avocat détenant via une SCI les locaux de son cabinet peut voir ces biens exclus de l’assiette IFI s’ils sont effectivement affectés à son activité libérale. La règle des 10% de détention minimum s’applique également : une participation minoritaire dans une société d’exercice libéral sera généralement exclue de l’assiette.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que les auto-entrepreneurs exercent leur activité en nom propre, ils peuvent détenir des participations dans des sociétés immobilières. L’article 965 s’applique alors normalement : si un auto-entrepreneur détient 15% d’une SCI familiale propriétaire d’un bien locatif de 600 000 €, sa quote-part de 90 000 € sera intégrée dans son patrimoine IFI, sauf si la SCI exerce une activité commerciale de marchand de biens.
Points d’attention particuliers
L’article 965 prévoit une clause de bonne foi protégeant les redevables qui ne peuvent accéder aux informations nécessaires pour évaluer leur participation indirecte dans l’immobilier. Cette protection ne s’applique toutefois pas aux situations de contrôle ou de détention supérieure à 10%. Le calcul de la fraction immobilière peut s’avérer particulièrement complexe dans les structures de holdings avec plusieurs niveaux de participations. La valorisation au 1er janvier impose une actualisation annuelle des évaluations, notamment pour les biens détenus via des sociétés non cotées.
Articles du CGI liés
L’article 965 s’articule étroitement avec l’article 964 qui définit le champ d’application de l’IFI et le seuil de 1 300 000 €. L’article 966 complète le dispositif en précisant les activités exclues, notamment la gestion de patrimoine immobilier qui n’est pas considérée comme une activité opérationnelle. L’article 973 fixe les modalités d’évaluation des parts sociales, élément déterminant pour l’application du coefficient de pondération immobilière.
Conseil AdvizExperts
Face à la complexité technique de l’article 965, les équipes d’AdvizExperts recommandent une analyse patrimoniale approfondie dès l’approche du seuil IFI. Notre expertise en structuration patrimoniale permet d’optimiser légalement l’assiette imposable, notamment par une affectation judicieuse des biens immobiliers à l’activité professionnelle ou par une restructuration des participations. Un audit annuel des participations sociétaires s’avère indispensable pour sécuriser les déclarations IFI et anticiper les évolutions du patrimoine familial.