SCI, LMNP ou nom propre : quel montage choisir pour votre investissement locatif en 2026 ? Chaque option a ses avantages fiscaux et ses contraintes. Comparatif complet.
Comparatif des 3 options
| Critere | Nom propre | SCI a l IR | SCI a l IS | LMNP |
|---|---|---|---|---|
| Type de location | Nue | Nue | Nue ou meublee | Meublee |
| Fiscalite | Revenus fonciers | Revenus fonciers | IS 15/25 % | BIC (micro ou reel) |
| Amortissement | Non | Non | Oui | Oui (au reel) |
| Deficit | Imputable 10 700 euros/an | Imputable 10 700/an | Reportable sur IS | Reportable sur BIC meuble |
| Plus-value | PV immobiliere (abattements) | PV immobiliere | PV professionnelle | PV immobiliere |
| Transmission | Droits de succession | Donation parts (decote 10-15 %) | Donation parts | Droits de succession |
Quand choisir chaque option ?
- Nom propre : premier investissement, simplicite, pas de projet de transmission
- SCI IR : investissement a plusieurs, projet de transmission aux enfants
- SCI IS : reinvestissement des loyers, amortissement, vision long terme
- LMNP : location meublee, fiscalite optimale grace a l amortissement, pas de projet de transmission immediate
FAQ
SCI ou LMNP pour un investissement locatif ?
LMNP si vous investissez seul et visez l optimisation fiscale annuelle (amortissement). SCI si vous investissez a plusieurs ou preparez la transmission patrimoniale.
Redige par Mikhael Amsellem, associe – AdvizExperts.
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