La SCI est l'outil incontournable de la gestion immobilière en France. Mais le choix entre l'IR (régime par défaut) et l'IS (sur option) change radicalement la donne : amortissement, traitement des plus-values, distribution de revenus. Ce choix est stratégique et souvent irréversible.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Revenus fonciers imposés directement entre les mains des associés, au barème progressif IR (0-45 %) + PS 17,2 %. | Bénéfices imposés au niveau de la société : 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. Pas d'imposition personnelle tant que non distribués. |
| Amortissement | Pas d'amortissement du bien immobilier. Charges déductibles limitées aux intérêts, travaux, assurances, taxes. | Amortissement du bien sur 20-30 ans → réduction du bénéfice imposable → potentiellement 0 € d'impôt pendant de nombreuses années. |
| Plus-value de cession | Régime des PV des particuliers : abattements progressifs. Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). | PV calculée sur la valeur nette comptable (prix - amortissements). L'amortissement déduit est "repris" → PV souvent très élevée, imposée à 25 %. |
| Distribution | Transparence fiscale : associés imposés même sans distribution effective. | Imposition uniquement sur les dividendes distribués. Bénéfices conservés dans la SCI non imposés au niveau personnel. |
| Déficit | Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Surplus reporté 10 ans. | Déficit reportable sur les bénéfices de la SCI sans limitation de durée. |
| Comptabilité | Comptabilité simplifiée (déclaration 2072). Pas d'obligation de bilan. | Comptabilité commerciale complète obligatoire : bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2065. |
| Transmission | Valeur des parts = valeur du bien - dettes. PV latentes non imposées lors de donation. | Valeur des parts = actif net comptable. Amortissement réduit la valeur → donation facilitée. Attention valeur vénale. |
SCI à l'IR : idéale si vous comptez revendre le bien à moyen-long terme (exonération de PV après 22/30 ans), si vos revenus fonciers sont modérés, ou si vous souhaitez une gestion simple.
SCI à l'IS : idéale si vous souhaitez capitaliser les revenus dans la société, si vous avez des travaux importants à déduire, ou si vous construisez un patrimoine sur le très long terme sans intention de revendre. L'amortissement est un levier fiscal puissant.
Piège à éviter : l'option IS est irrévocable. Si vous optez pour l'IS et revendez 15 ans plus tard, la plus-value sera calculée sur la valeur nette comptable, ce qui peut générer une imposition très lourde.
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