SCI a l’IR : le regime par defaut
Par defaut, la SCI (Societe Civile Immobiliere) est transparente fiscalement : chaque associe est impose personnellement sur sa quote-part de resultat, dans la categorie des revenus fonciers (si location nue) ou BIC (si location meublee). Les charges deductibles sont limitees : pas d’amortissement du bien, mais deduction des interets d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion.
SCI a l’IS : avantages et inconvenients
L’option pour l’IS permet de deduire l’amortissement du bien immobilier (generalement sur 25-30 ans), ce qui reduit fortement le resultat imposable. Le taux IS 2026 est de 15% jusqu’a 42 500 euros (PME) puis 25% au-dela. Cependant, la plus-value de cession releve du regime des plus-values professionnelles (pas d’abattement pour duree de detention) et les dividendes sont doublement imposes (IS + flat tax 30% ou IR).
Simulation : bien locatif a 200 000 euros, loyer 12 000 euros/an
SCI a l’IR : revenus fonciers 12 000 euros – charges 4 000 euros = 8 000 euros imposables au TMI de l’associe (30% a 41%). Impot : 2 400 a 3 280 euros + prelevements sociaux 17,2%. SCI a l’IS : 12 000 – 4 000 charges – 6 700 amortissement = 1 300 euros. IS 15% = 195 euros. Economie annuelle significative, MAIS la plus-value a la revente sera calculee sur la valeur nette comptable (tres basse apres amortissements).
Le piege de la plus-value a la revente
C’est LE point crucial. En SCI a l’IR, la plus-value beneficie de l’abattement pour duree de detention : exoneration totale apres 22 ans (IR) et 30 ans (prelevements sociaux). En SCI a l’IS, pas d’abattement : la plus-value est calculee sur la valeur comptable nette (prix – amortissements cumules). Si vous avez amorti 100 000 euros sur 15 ans, votre plus-value sera majoree de 100 000 euros.
Quand choisir l’IS ?
L’IS est generalement recommande quand : vous souhaitez capitaliser dans la SCI sans distribuer (reinvestissement), votre TMI est eleve (41% ou 45%), vous ne prevoyez pas de revente a moyen terme, ou vous avez une strategie patrimoniale avec holding. L’IR est preferable si : vous comptez revendre le bien a terme, vous avez un TMI modere, ou vous souhaitez beneficier du deficit foncier imputable sur le revenu global.
Questions frequentes
Peut-on passer une SCI de l’IR a l’IS ?
Oui, l’option pour l’IS est possible a tout moment. ATTENTION : cette option est irrevocable. Le passage a l’IS declenche une cessation d’activite IR avec taxation immediate des plus-values latentes. Reflechissez bien avant.
Comment amortir un bien en SCI a l’IS ?
L’amortissement se decompose : terrain (non amortissable, generalement 15-20% du prix), gros oeuvre (50 ans), installations (25 ans), equipements (15 ans). Un expert-comptable realise la ventilation par composants.
Quel est le taux d’IS pour une SCI en 2026 ?
Le taux reduit est de 15% sur les premiers 42 500 euros de benefice (conditions PME). Au-dela, le taux normal de 25% s’applique. La SCI doit avoir un CA inferieur a 10 millions d’euros pour le taux reduit.
Faut-il un expert-comptable pour une SCI a l’IS ?
Fortement recommande et quasi-indispensable. La SCI a l’IS implique une comptabilite d’engagement, un bilan, un compte de resultat, des amortissements par composants et des declarations fiscales complexes. Cout : 1 500 a 3 000 euros/an.
Sources :
- Article 8 du CGI — Transparence fiscale des SCI
- Article 206 du CGI — Imposition IS
- Article 39 du CGI — Amortissements deductibles
- Article 150 VB du CGI — Plus-values immobilieres des particuliers
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