Faut-il acheter un bien immobilier en nom propre ou créer une SCI ? La réponse dépend de vos objectifs : investissement seul ou à plusieurs, stratégie de transmission, optimisation fiscale.
| Critère | Nom propre | SCI |
|---|---|---|
| Simplicité | Achat direct, pas de formalités de création. Gestion simple. | Création SCI (~1 500-2 500 €), AG annuelle, comptabilité. |
| Investissement à plusieurs | Indivision : gestion lourde, décisions à l'unanimité, risque de blocage. | Gestion souple : le gérant décide. Statuts définissent la gouvernance. |
| Transmission | Donation du bien entier ou en indivision. Droits sur la valeur du bien. | Donation de parts — démembrement possible. Transmission progressive avec abattements 100 000 € par enfant / 15 ans. |
| Protection | Bien saisissable par les créanciers personnels. | Patrimoine distinct — protection relative. |
| Fiscalité | Revenus fonciers à l'IR + PS 17,2 %. Pas de choix fiscal. | Choix entre IR et IS. Plus de leviers d'optimisation. |
| Plus-values | Régime PV particuliers (exonération 22/30 ans). | IR : idem. IS : PV sur valeur nette comptable. |
| Coût annuel | Quasi nul : déclaration 2044. | Comptabilité (~500-1 500 €/an), déclaration 2072 ou liasse IS, AG. |
Nom propre : investissement seul sans objectif de transmission, premier bien, simplicité maximale.
SCI : investissement à plusieurs, objectif de transmission (enfants), professionnalisation du patrimoine, plusieurs biens envisagés.
Conseil patrimonial : pour un couple avec enfants, la SCI familiale à l'IR avec donation progressive des parts en nue-propriété est souvent la stratégie la plus efficace.
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