Texte officiel de l’article 1115 du CGI
Sous réserve des dispositions de l’article 1020 , les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. En cas d’acquisitions successives par des personnes mentionnées au premier alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s’impose à chacune de ces personnes. (Alinéa périmé) Pour l’application de l’engagement de revendre, les transferts de droits ou de biens dans un patrimoine fiduciaire et les apports purs et simples effectués à compter du 1er janvier 1996 ne sont pas considérés comme des ventes. Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l’ article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou celui prévu à l’ article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 , le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre visé au premier alinéa est ramené à deux ans.
Questions fréquentes sur l’article 1115
Qui peut bénéficier de l'exonération des droits de mutation selon l'article 1115 du CGI ?
Les personnes assujetties à la TVA (article 256 A du CGI) qui acquièrent des immeubles, fonds de commerce ou parts de sociétés immobilières et s'engagent à revendre dans les 5 ans. Cela concerne principalement les professionnels de l'immobilier, promoteurs et marchands de biens.
Que se passe-t-il si l'engagement de revente dans les 5 ans n'est pas respecté ?
En cas de non-respect de l'engagement de revente, l'acquéreur devra s'acquitter des droits de mutation qui avaient été exonérés initialement, majorés d'intérêts de retard. L'administration fiscale procédera au recouvrement de ces sommes.
Ce que dit l’article 1115 du CGI
L’article 1115 du Code général des impôts instaure une exonération des droits de mutation pour certaines acquisitions immobilières. Cette disposition fiscale permet aux professionnels assujettis à la TVA d’acquérir des biens immobiliers, fonds de commerce ou parts de sociétés immobilières sans payer les droits d’enregistrement habituels, sous condition de s’engager à les revendre dans un délai de 5 ans. Pour les ventes par lots avec droit de préemption, ce délai est réduit à 2 ans.
Application pratique de l’exonération fiscale
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Les petites entreprises spécialisées dans l’achat-revente immobilier peuvent économiser significativement sur leurs acquisitions. Par exemple, pour l’achat d’un immeuble de 500 000 €, l’économie représente environ 25 000 € de droits de mutation (5%). Cette trésorerie préservée améliore considérablement la rentabilité des opérations de rénovation-revente.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux créant une SCI d’activité ou investissant dans l’immobilier professionnel peuvent bénéficier de cette exonération s’ils respectent les conditions. Un avocat acquérant des bureaux pour 300 000 € économise ainsi 15 000 € de frais, à condition de prévoir une revente dans les 5 ans.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur marchand de biens, s’il opte pour le régime réel et devient assujetti à la TVA, peut prétendre à cette exonération. Attention toutefois aux plafonds de chiffre d’affaires qui peuvent limiter l’application pratique de ce dispositif.
Points d’attention essentiels
L’engagement de revente est impératif et contraignant. Les apports en société et transferts fiduciaires ne rompent pas cet engagement depuis 1996. En cas d’acquisitions successives, chaque acquéreur hérite du délai du précédent. Le non-respect entraîne le paiement rétroactif des droits majorés d’intérêts.
Articles du CGI liés
L’article 1115 doit être lu en cohérence avec l’article 1020 (réserves applicables) et l’article 256 A définissant les personnes assujetties à la TVA. Ces textes forment un ensemble cohérent encadrant les opérations immobilières professionnelles.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients TPE/PME dans l’optimisation de leurs acquisitions immobilières. Notre expertise permet de sécuriser juridiquement l’engagement de revente et d’anticiper les contraintes fiscales. Nous recommandons une analyse préalable de la stratégie patrimoniale pour maximiser les avantages de l’article 1115 tout en respectant scrupuleusement ses obligations.