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L'investisseur immobilier doit maîtriser une palette d'outils fiscaux : LMNP pour l'amortissement, SCI pour la gestion patrimoniale, déficit foncier pour réduire l'imposition, et holding pour optimiser les flux. Chaque montage a ses avantages et ses contraintes.
AdvizExperts accompagne les investisseurs dans la structuration fiscale optimale de leur patrimoine.
Le LMNP est regi par l'art. 155-IV du CGI (plafond 23 000 euros ou < 50% des revenus). Le LMP est soumis a l'art. 151 septies du CGI pour les plus-values. Le deficit foncier est encadre par l'art. 156-I-3 du CGI (10 700 euros/an, porte a 21 400 euros pour les travaux de renovation energetique jusqu'en 2025). La SCI a l'IR releve des revenus fonciers (art. 28 du CGI). La SCI a l'IS permet l'amortissement du bien (art. 39 du CGI). Le dispositif Pinel est codifie aux art. 199 novovicies du CGI (fin progressive depuis 2024).
LMNP, SCI/IS, SCI/IR, détention en nom propre : nous analysons votre patrimoine global et vos objectifs pour recommander la structure la plus avantageuse sur le long terme.
L'amortissement en LMNP ou SCI/IS réduit le bénéfice imposable sans sortir de trésorerie. Le déficit foncier en SCI/IR permet de déduire les travaux de vos revenus. Nous optimisons ces leviers.
L'immobilier s'inscrit dans une stratégie patrimoniale globale : résidence principale, investissements locatifs, holding, transmission. Nous construisons une vision d'ensemble.
Tenue BIC, amortissements, déclaration 2031.
Tenue, bilan, AG, IS ou IR.
Amortissements, déficit, plus-values, holding.
IR, IS, revenus fonciers, IFI.
LMNP vs SCI, holding, transmission.
Un investisseur achete un appartement a 200 000 euros (loyer 800 euros/mois, charges 150 euros/mois). Il hesite entre le statut LMNP au reel et une SCI a l'IS.
| LMNP reel | SCI a l'IS | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 600 euros | 9 600 euros |
| Charges deductibles | 3 800 euros | 3 800 euros |
| Amortissement du bien | 5 000 euros (sur 25-30 ans) | 6 000 euros (sur 25-30 ans) |
| Resultat fiscal | 800 euros | -200 euros (deficit reportable) |
| Plus-value a la revente (15 ans) | Regime PV particuliers (exo apres 22 ans IR) | PV pro sur prix amorti (impot eleve) |
Notre recommandation : Notre recommandation : le LMNP au reel est optimal pour les investisseurs qui prevoient de revendre a terme (plus-value des particuliers avec abattements pour duree). La SCI a l'IS convient pour un patrimoine transmis sans revente, grace a l'amortissement et a la constitution d'une tresorerie en societe.
| Service | Detail |
|---|---|
| LMNP | Amortissements, BIC, déclaration 2031 |
| SCI | IS ou IR, bilan, AG |
| Fiscalité | Déficit, plus-values, IFI |
| Holding | SPFPL, mère-fille, cash pooling |
| Transmission | Donation parts, démembrement |
Si les recettes locatives depassent 23 000 euros/an ET representent plus de 50% des revenus du foyer, le statut bascule en LMP (art. 155-IV du CGI). Les consequences sont majeures : cotisations sociales SSI, regime de plus-values professionnelles.
Le LMNP est redevable de la CFE (art. 1447 du CGI) meme pour un seul bien. Le montant varie de 200 a 1 500 euros selon la commune. L'exoneration de premiere annee existe sur declaration.
En location nue (revenus fonciers), les travaux d'amelioration sont deductibles immediatement. Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas (art. 31-I-1 b du CGI). La distinction est souvent source de litiges avec l'administration.
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Le choix de votre structure juridique détermine votre fiscalité, vos cotisations sociales et la protection de votre patrimoine personnel. Voici les options principales pour votre activité de investisseur immobilier.
| Statut | Fiscalité | Charges sociales | Protection | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|
| Nom propre (LMNP réel) | IR (BIC) avec amortissement | aucune (sauf statut LMP) | Patrimoine engagé | Investissement locatif meublé |
| SCI à l'IS | IS | aucune | Limitée | Capitaliser plusieurs biens |
| SARL de famille à l'IR | IR (transparente) | TNS (gérant) | Limitée | LMNP/LMP en famille, conserver l'amortissement |
| SAS / SASU patrimoniale | IS | Assimilé salarié | Limitée | Structure d'investissement, dividendes flat tax |
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En tant que investisseur immobilier, votre régime social conditionne vos cotisations, vos droits à la retraite, vos indemnités journalières et votre prévoyance. Voici les points clés.
SSI uniquement si statut LMP, sinon aucune.
Le régime social dépend de la structure juridique retenue et de la fonction occupée (gérant, président, associé non actif).
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Une SCI patrimoniale (location nue) est en principe en dehors du champ de la TVA. La SCI commerciale (LMNP/LMP) est en revanche concernée.
L'option pour la TVA peut être stratégique : vous récupérez la TVA sur l'achat et les travaux, mais devez collecter la TVA sur les loyers pendant 20 ans.
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Une connaissance fine des charges déductibles est l'un des leviers les plus puissants pour réduire votre fiscalité. Voici les postes spécifiques à votre activité.
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Le LMNP est idéal pour un investissement en nom propre avec amortissement. La SCI convient pour la gestion à plusieurs (couple, famille) et facilite la transmission. Les deux peuvent se combiner.
Le bien est décomposé en composants : structure (50 ans), toiture (25 ans), installations (15 ans), agencements (10 ans). Le terrain n'est pas amortissable. Le résultat : un bénéfice fiscal quasi nul.
En SCI/IR, les travaux d'entretien et d'amélioration créent un déficit foncier imputable sur votre revenu global (plafond 10 700 €/an). L'excédent est reportable 10 ans.
La holding (SCI ou SAS) est pertinente si vous avez 3+ biens, pour optimiser la fiscalité des flux entre sociétés (régime mère-fille) et faciliter la gestion et la transmission.
Le passage au LMP est automatique lorsque les recettes locatives depassent 23 000 euros/an ET representent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (art. 155-IV du CGI). Le LMP implique l'affiliation au SSI et le regime de plus-values professionnelles. Un expert-comptable peut optimiser le timing du passage.
Non, ce sont deux regimes distincts. Le deficit foncier (location nue, art. 156-I-3 du CGI) s'impute sur le revenu global a hauteur de 10 700 euros/an. Le deficit LMNP (location meublee, BIC) ne s'impute que sur les revenus de meme nature (BIC non professionnel) et se reporte sur 10 ans. Les deux ne se cumulent pas sur un meme bien.
Au-delà des charges courantes (loyer, matériel, assurances, cotisations), votre activité vous permet de déduire des frais spécifiques liés à votre métier. Un expert-comptable spécialisé identifie systématiquement les charges souvent oubliées : formation continue, contrats Madelin / PER, frais de déplacement professionnels, amortissements optimisés.
« Mon expert-comptable a structure mes 5 appartements en LMNP reel. L'amortissement me permet de ne payer quasi aucun impot sur les loyers depuis 3 ans, en toute legalite. »
✔ Imposition quasi nulle sur les revenus locatifs pendant 15 ans grace a l'amortissement LMNP
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