Texte officiel de l’article 137 ter du CGI
I. – Les revenus relatifs aux actifs mentionnés au b du 1° du II de l’article L. 214-81 du code monétaire et financier perçus par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies du présent code constituent des revenus de capitaux mobiliers perçus par les porteurs de parts à la date de leur distribution par le fonds. II. – La personne qui assure le paiement des revenus mentionnés au I est tenue de prélever à la date de la distribution et de reverser au Trésor la retenue à la source ou le prélèvement prévus au 2 de l’article 119 bis et au III de l’article 125 A , qui sont dus sur ces revenus à raison de leur quote-part respective par les porteurs de parts.
Questions fréquentes sur l’article 137 ter
Les revenus d'un fonds de placement immobilier sont-ils soumis à la retenue à la source ?
Oui, selon l'article 137 ter du CGI, la personne qui assure le paiement des revenus doit prélever la retenue à la source ou le prélèvement prévu aux articles 119 bis et 125 A. Cette retenue est calculée sur la quote-part de chaque porteur de parts.
Comment sont imposés les revenus distribués par un OPCI ?
Les revenus distribués par un fonds de placement immobilier constituent des revenus de capitaux mobiliers pour les porteurs de parts. Ils sont imposés à la date de leur distribution par le fonds selon le régime général des revenus mobiliers.
Ce que dit l’article 137 ter du CGI
L’article 137 ter du Code général des impôts définit le régime fiscal applicable aux fonds de placement immobilier revenus, également appelés OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Ce texte établit deux principes fondamentaux : premièrement, les revenus distribués constituent des revenus de capitaux mobiliers pour les porteurs de parts, et deuxièmement, une obligation de retenue à la source s’impose au distributeur.
Concrètement, lorsqu’un OPCI perçoit des loyers de ses actifs immobiliers et les redistribue, ces sommes sont qualifiées fiscalement de revenus de capitaux mobiliers au moment de leur distribution aux investisseurs. Par exemple, si un OPCI distribue 100 000 € de revenus locatifs à ses porteurs de parts en décembre 2024, cette somme sera imposable comme revenus mobiliers pour l’année 2024.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME qui investissent dans des OPCI revenus fiscalité doivent intégrer les distributions reçues dans leur résultat imposable. Une PME ayant investi 50 000 € dans un OPCI distribuant 4% annuel recevra 2 000 € de revenus mobiliers, soumis à l’impôt sur les sociétés au taux normal. La retenue à la source de 12,8% sera prélevée automatiquement, soit 256 €, imputable sur l’IS dû.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux détenant des parts d’OPCI voient leurs revenus distribués soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique de 30%. Un avocat recevant 5 000 € de distribution subira une retenue source fonds immobilier de 1 500 € (30%), qu’il pourra déduire de son imposition finale ou se faire rembourser en cas de trop-perçu.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs doivent distinguer les revenus d’OPCI de leur chiffre d’affaires professionnel. Ces revenus capitaux mobiliers OPCI ne s’ajoutent pas au CA soumis au régime micro, mais constituent une catégorie fiscale séparée. Un auto-entrepreneur touchant 1 200 € de distribution OPCI sera imposé selon le régime des revenus mobiliers, indépendamment de son activité principale.
Points d’attention
L’article 137 ter impose au distributeur (société de gestion ou établissement payeur) une obligation stricte de prélèvement et de reversement au Trésor. Cette responsabilité engage la société en cas de défaillance. Les porteurs de parts doivent vérifier que la retenue a bien été opérée sur leurs relevés, car ils restent redevables de l’impôt en cas d’omission. La date de distribution détermine l’année d’imposition, même si le versement effectif intervient ultérieurement.
Articles du CGI liés
L’article 137 ter fonctionne en coordination avec l’article 239 nonies définissant les fonds de placement immobilier, l’article 119 bis fixant les modalités de retenue à la source, et l’article 125 A déterminant les prélèvements applicables. L’article L. 214-81 du Code monétaire et financier précise la nature des actifs éligibles.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 accompagne régulièrement TPE, PME et professions libérales dans l’optimisation fiscale de leurs investissements OPCI. Nous recommandons une planification anticipée des distributions pour optimiser la trésorerie, notamment en tenant compte des acomptes d’IS ou des échéances IR. N’hésitez pas à nous consulter pour une analyse personnalisée de votre situation et une optimisation de votre stratégie patrimoniale immobilière.