Texte officiel de l’article 150 UC du CGI
I. – Les dispositions du I et des 4° à 9° du II de l’article 150 U s’appliquent : a) Aux plus-values réalisées lors de la cession de biens mentionnés au a du 1° du II de l’article L. 214-81 du code monétaire et financier par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies ; b) Aux plus-values de même nature réalisées par les sociétés ou groupements à prépondérance immobilière au sens de l’article 150 UB ou par un fonds de placement immobilier, détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier, pour la fraction correspondant à ses droits. II. – Les dispositions du I de l’article 150 UB s’appliquent : a) Aux gains nets retirés de la cession ou du rachat de parts d’un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies, sous réserve du 6 ter de l’article 39 duodecies ; a bis) Aux gains nets retirés de la cession ou du rachat de parts ou droits dans des organismes de droit étranger qui ont un objet équivalent et sont de forme similaire aux fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies ; b) Aux gains nets réalisés par un fonds de placement immobilier lors de la cession de droits sociaux ou de parts de sociétés ou de groupements à prépondérance immobilière au sens de l’article 150 UB ou de parts d’un fonds de placement immobilier, détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier, pour la fraction correspondant à ses droits.
Questions fréquentes sur l’article 150 UC
Comment sont imposées les plus-values de cession de parts de FPI selon l'article 150 UC ?
Les plus-values de cession de parts de fonds de placement immobilier sont soumises au régime d'imposition des plus-values immobilières (article 150 UB), avec application du barème progressif et des prélèvements sociaux.
L'article 150 UC s'applique-t-il aux FPI étrangers ?
Oui, l'article 150 UC s'applique également aux gains retirés de la cession de parts d'organismes de droit étranger ayant un objet équivalent aux FPI français.
Ce que dit l’article 150 UC du CGI
L’article 150 UC du CGI définit le régime fiscal spécifique applicable aux plus-values réalisées par les fonds de placement immobilier (FPI) et à la cession de leurs parts. Ce texte établit une passerelle entre le régime des plus-values mobilières et immobilières pour ces véhicules d’investissement particuliers. Il distingue deux situations : les plus-values réalisées par le FPI lui-même lors de cessions d’actifs immobiliers, et les plus-values réalisées par les porteurs lors de la cession de leurs parts.
Application pratique de l’article 150 UC
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME investissant dans des FPI doivent anticiper l’imposition selon le régime immobilier. Exemple : une PME cédant 10 000 parts de FPI achetées 50 € et revendues 65 € réalisera une plus-value de 150 000 €, imposée au barème progressif avec abattement pour durée de détention si applicable, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux détenant des parts de FPI dans leur patrimoine privé bénéficient du même traitement fiscal que l’immobilier direct. Un avocat cédant des parts détenues depuis 8 ans bénéficiera d’un abattement de 20 % sur la plus-value avant application du barème de l’impôt sur le revenu.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs investisseurs doivent déclarer leurs plus-values de cession de parts FPI en revenus exceptionnels. L’imposition s’effectue hors du régime micro-entreprise, selon les règles de l’article 150 UB, permettant l’application des abattements pour durée de détention.
Points d’attention
L’article 150 UC crée une complexité particulière dans l’identification des sociétés à prépondérance immobilière détenues par les FPI. La règle des 50 % d’actif immobilier s’apprécie sur trois exercices, nécessitant un suivi précis. Les investisseurs doivent également surveiller les opérations de fusion ou scission pouvant déclencher des reports d’imposition. La distinction entre détention directe et indirecte impacte le calcul de la quote-part imposable.
Articles du CGI liés
L’article 150 UC s’articule étroitement avec l’article 150 U (plus-values immobilières), l’article 150 UB (sociétés à prépondérance immobilière) et l’article 239 nonies définissant les FPI. L’article L. 214-81 du Code monétaire et financier précise la nature des biens détenus par les FPI, tandis que l’article 39 duodecies apporte des exceptions spécifiques au régime d’imposition.
Conseil AdvizExperts
Face à la technicité de l’article 150 UC du CGI, les experts-comptables d’AdvizExperts à Paris 8 recommandent une analyse préalable avant tout investissement en FPI. Notre cabinet accompagne TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation fiscale de leurs investissements immobiliers indirects, en anticipant les conséquences de l’article 150 UC sur leur situation personnelle et professionnelle.