Texte officiel de l’article 1881 du CGI
La mutation d’un immeuble en propriété ou usufruit est suffisamment établie, pour la demande du droit d’enregistrement et la poursuite du paiement contre le nouveau possesseur, soit par l’inscription de son nom au rôle de la taxe foncière, et des paiements par lui faits d’après ce rôle, soit par des baux par lui passés, ou enfin par des transactions ou autres actes constatant sa propriété ou son usufruit.
Questions fréquentes sur l’article 1881
Comment l'administration fiscale peut-elle prouver une mutation immobilière non déclarée ?
Selon l'article 1881 du CGI, l'administration peut établir la preuve par l'inscription au rôle de la taxe foncière, les paiements effectués, les baux signés ou tout acte révélant la propriété ou l'usufruit.
L'inscription à la taxe foncière suffit-elle à prouver une mutation immobilière ?
Oui, l'inscription du nom du nouveau possesseur au rôle de la taxe foncière constitue une preuve suffisante de mutation pour réclamer les droits d'enregistrement, même sans acte notarié déclaré.
Ce que dit l’article 1881 du CGI
L’article 1881 du Code général des impôts établit les moyens de preuve dont dispose l’administration fiscale pour démontrer qu’une mutation immobilière droits enregistrement a eu lieu, même en l’absence de déclaration formelle. Cette disposition permet au fisc de poursuivre le recouvrement des droits d’enregistrement dus sur la transmission d’un bien immobilier en propriété ou en usufruit.
Le texte énumère trois modes de preuve : l’inscription au rôle de la taxe foncière avec paiements correspondants, la signature de baux par le nouveau possesseur, ou tout acte révélant la propriété ou l’usufruit du bien.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises acquérant des locaux commerciaux ou industriels doivent être vigilantes sur la preuve mutation immobilière. Si une PME achète un entrepôt de 500 000 € sans déclarer la mutation, l’administration pourra établir la transmission par la simple inscription à la taxe foncière mutation et réclamer les droits d’enregistrement de 2,5 %, soit 12 500 € plus pénalités.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat acquérant un cabinet sans respecter les formalités d’enregistrement s’expose aux poursuites fiscales. L’inscription de son nom sur les avis de taxe foncière ou la signature d’un bail commercial avec un locataire constitue une preuve suffisante de mutation selon l’article 1881.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les mutations importantes, les auto-entrepreneurs investissant dans l’immobilier locatif doivent déclarer leurs acquisitions. La perception de loyers et le paiement de la taxe foncière révèlent la propriété effective et exposent aux droits enregistrement immobilier.
Points d’attention
L’article 1881 inverse en quelque sorte la charge de la preuve : l’administration n’a pas besoin de l’acte authentique pour établir la mutation. Une facture EDF, un contrat d’assurance habitation ou même des travaux d’aménagement peuvent révéler le changement de propriétaire. La usufruit mutation CGI suit les mêmes règles que la pleine propriété.
Articles du CGI liés
L’article 1881 s’articule avec l’article 1840 sur les sanctions en cas de défaut de déclaration, et l’article 1882 qui traite spécifiquement des mutations de fonds de commerce. Les articles 678 et suivants définissent les droits d’enregistrement applicables aux mutations immobilières.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts accompagne régulièrement les TPE/PME, professions libérales et avocats dans leurs acquisitions immobilières. Nous recommandons de toujours régulariser les mutations dans les délais légaux pour éviter les redressements. En cas de contrôle fiscal portant sur une mutation non déclarée, notre expertise permet d’analyser les éléments de preuve retenus par l’administration et de négocier les pénalités applicables.