Texte officiel de l’article 238 octies C du CGI
I. – Les plus-values dégagées par une entreprise lors de l’échange d’un bien immobilier avec l’Etat, une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale compétent ou un établissement public ou une association mentionnés aux chapitres Ier, II et IV du titre II du livre III du code de l’urbanisme peuvent, sur option, ne pas être imposées lors de l’échange, sous réserve que : a) Le ou les biens remis lors de l’échange et le ou les biens reçus lors de cet échange ont la nature de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, ou de droits portant sur un immeuble ; b) Le ou les biens remis lors de l’échange sont affectés par l’Etat, la collectivité territoriale ou l’établissement public ou l’association mentionnés au premier alinéa à la réalisation d’ouvrages d’intérêt collectif ; c) En cas de versement d’une soulte par l’une ou l’autre partie, celle-là ne dépasse ni 10 % de la valeur vénale des biens ou droits remis à l’échange ni le montant de la plus-value réalisée lors de l’échange. II. – Les plus-values mentionnées au I sont affectées aux biens ou droits reçus en échange au prorata de la valeur vénale de ceux-ci à la date de l’échange. La plus-value affectée à un bien ou droit non amortissable est imposée lors de la cession de ce bien ou droit ou, le cas échéant, lorsque le droit prend fin. Les plus-values affectées à des biens ou droits amortissables sont réintégrées au résultat imposable au fur et à mesure de l’amortissement des biens ou droits auxquels les plus-values sont affectées. En cas de cession du bien ou droit ou lorsque le droit prend fin, la fraction de la plus-value affectée à ce bien ou droit et non encore réintégrée est immédiatement imposée. III. – L’entreprise joint à sa déclaration de résultat au titre de chacune des années d’application du présent régime un état conforme au modèle fourni par l’administration qui fait apparaître, pour chaque bien ou droit reçu à l’occasion de l’échange, les renseignements nécessaires au calcul des réintégrations mentionnées au II et au calcul du résultat imposable lors de la cession ultérieure du bien ou droit considéré. La production de l’état mentionné au premier alinéa du présent III au titre de l’exercice au cours duquel l’échange a été réalisé vaut option pour le régime d’imposition défini au présent article. Pour les exercices suivants, le défaut de production ou le caractère inexact ou incomplet de cet état entraîne l’application de l’amende définie au I de l’article 1763.
Questions fréquentes sur l’article 238 octies C
Quelles sont les conditions pour bénéficier du report d'imposition lors d'un échange immobilier avec une collectivité ?
L'échange doit porter sur des biens immobiliers ou droits immobiliers, les biens cédés doivent servir à des ouvrages d'intérêt collectif, et la soulte éventuelle ne peut dépasser 10% de la valeur des biens échangés. L'option doit être exercée en produisant un état spécifique avec la déclaration de résultat.
Comment s'effectue la réintégration de la plus-value reportée selon l'article 238 octies C ?
La plus-value est affectée aux biens reçus au prorata de leur valeur. Pour les biens non amortissables, elle est imposée lors de la cession ultérieure. Pour les biens amortissables, elle est réintégrée progressivement au rythme des amortissements pratiqués.
Ce que dit l’article 238 octies C du CGI
L’échange immobilier collectivité publique bénéficie d’un régime fiscal avantageux grâce à l’article 238 octies C. Ce dispositif permet aux entreprises de reporter l’imposition des plus-values réalisées lors d’échanges immobiliers avec l’État, les collectivités territoriales ou certains établissements publics. Le report d’imposition s’applique uniquement si les biens cédés servent à la réalisation d’ouvrages d’intérêt collectif, garantissant ainsi l’utilité publique de l’opération.
Conditions d’application du régime
Trois conditions cumulatives doivent être respectées pour bénéficier de ce régime favorable. D’abord, l’échange doit porter exclusivement sur des biens immobiliers, bâtis ou non, ou des droits immobiliers. Ensuite, les biens remis doivent être destinés par la collectivité à des ouvrages d’intérêt collectif (infrastructures publiques, équipements collectifs). Enfin, la soulte versée ne peut excéder 10% de la valeur vénale des biens échangés, ni le montant de la plus-value réalisée.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Une PME propriétaire d’un terrain de 500 000€ générant une plus-value de 150 000€ lors d’un échange avec une commune peut reporter cette imposition. Si elle reçoit en contrepartie un local commercial de 480 000€ et une soulte de 20 000€ (4% de la valeur), toutes les conditions sont remplies. Cette optimisation permet d’éviter une charge fiscale immédiate de 42 450€ (taux de 28,33% sur la plus-value).
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat échangeant ses locaux professionnels contre un bien de la collectivité peut bénéficier du dispositif. La plus-value sera réintégrée progressivement selon la nature du bien reçu, permettant un lissage de la charge fiscale sur plusieurs exercices plutôt qu’une imposition immédiate.
Pour les auto-entrepreneurs
Ce régime ne concerne généralement pas les auto-entrepreneurs, sauf s’ils détiennent des biens immobiliers dans le cadre de leur activité professionnelle et réalisent des échanges avec des collectivités publiques.
Points d’attention
L’option pour ce régime s’exerce automatiquement par la production d’un état spécifique joint à la déclaration de résultat de l’exercice d’échange. Cet état doit détailler les informations nécessaires au calcul des réintégrations futures. Le défaut de production ou les inexactitudes exposent l’entreprise à l’amende prévue à l’article 1763 du CGI. La plus-value reportée reste “attachée” aux biens reçus et sera imposée selon des modalités différentes selon leur nature amortissable ou non.
Articles du CGI liés
Ce dispositif s’articule avec d’autres mécanismes de report d’imposition des plus-values immobilières. L’article 238 nonies traite des cessions à des collectivités publiques avec étalement possible, tandis que les articles 238 decies et undecies concernent les apports de terrains à des sociétés de construction.
Conseil AdvizExperts
Nos experts comptables AdvizExperts, spécialisés dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, recommandent une analyse préalable approfondie de tout projet d’échange immobilier avec une collectivité. L’optimisation fiscale offerte par l’article 238 octies C nécessite une structuration juridique précise et le respect scrupuleux des obligations déclaratives pour sécuriser le report d’imposition.