Texte officiel de l’article 239 sexies B du CGI
Les dispositions du premier alinéa du I et celles du paragraphe II de l’article 239 sexies sont applicables aux locataires qui acquièrent des immeubles qui leur sont donnés en crédit-bail par des sociétés ou organismes autres que des sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie. Un décret fixe les modalités d’application des dispositions du présent article ainsi que les obligations déclaratives. (Cf. Instruction 1996-10-23 4H-4-96.)
Questions fréquentes sur l’article 239 sexies B
L'article 239 sexies B s'applique-t-il aux contrats avec les banques ?
Oui, cet article étend les règles fiscales du crédit-bail immobilier aux contrats conclus avec des banques, établissements de crédit ou tout organisme autre que les SICOMI.
Quelles sont les obligations déclaratives prévues par l'article 239 sexies B ?
Les organismes non-SICOMI doivent fournir au locataire et à l'administration les informations nécessaires au calcul des réintégrations fiscales, selon les modalités fixées par décret.
Ce que dit l’article 239 sexies B du CGI
L’article 239 sexies B crédit-bail étend le champ d’application des règles fiscales initialement prévues pour les SICOMI (Sociétés Immobilières pour le Commerce et l’Industrie) à tous les autres organismes proposant du crédit-bail immobilier. Cette disposition vise notamment les banques, établissements de crédit et organismes financiers qui développent des activités de crédit-bail immobilier en dehors du cadre SICOMI.
Concrètement, les dispositions du premier alinéa du I et du paragraphe II de l’article 239 sexies s’appliquent désormais aux acquisitions d’immeubles en fin de contrat de crédit-bail, quel que soit l’organisme bailleur. Cela concerne principalement les mécanismes de réintégration fiscale et les obligations d’information.
Application pratique pour les entreprises
Pour les TPE/PME
Une PME qui signe un contrat de crédit-bail immobilier avec sa banque pour acquérir ses locaux professionnels sera soumise aux mêmes règles fiscales qu’avec une SICOMI. Si l’entreprise acquiert l’immeuble en fin de bail pour 50 000 € alors que la différence entre la valeur initiale et les amortissements théoriques s’élève à 80 000 €, elle devra réintégrer fiscalement 30 000 € diminués des loyers non déductibles déjà supportés.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats parisien qui utilise un crédit-bail bancaire pour ses bureaux doit anticiper les conséquences fiscales de l’acquisition. L’organisme prêteur doit impérativement fournir toutes les informations nécessaires au calcul des réintégrations : valeur initiale de l’immeuble, prix de revient du terrain, montant total des loyers perçus.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent en raison des plafonds de chiffre d’affaires, un auto-entrepreneur qui évolue vers le statut d’entreprise individuelle ou de société peut être concerné par ces dispositions s’il reprend un contrat de crédit-bail immobilier existant.
Points d’attention fiscale
La principale difficulté réside dans l’obtention des informations nécessaires auprès d’organismes non spécialisés dans le crédit-bail immobilier. Contrairement aux SICOMI qui maîtrisent ces obligations, certaines banques peuvent omettre de fournir spontanément les données requises. Il est donc essentiel de contractualiser dès la signature ces obligations d’information.
Le décret d’application mentionné dans l’article précise les modalités pratiques, notamment les délais de communication des informations et les sanctions en cas de manquement. L’instruction administrative du 23 octobre 1996 apporte des clarifications complémentaires sur l’interprétation de ces dispositions.
Articles du CGI liés
L’article 239 sexies B renvoie directement à l’article 239 sexies qui définit les règles de base du crédit-bail immobilier avec les SICOMI. Les articles 38 et 39 du CGI s’appliquent également pour la détermination des bénéfices imposables et des amortissements théoriques. L’article 208, notamment son 3° quater, précise certaines exclusions pour les opérations postérieures à 1991.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales parisiennes, recommande une vigilance particulière lors de la négociation des contrats de crédit-bail avec des organismes non-SICOMI. Nous conseillons d’intégrer systématiquement une clause contractuelle précisant les obligations d’information de l’organisme prêteur et d’anticiper les conséquences fiscales dès l’acquisition pour optimiser la trésorerie de l’entreprise au moment du rachat de l’immeuble.