Texte officiel de l’article 239 sexies C du CGI
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX CONTRATS CONCLUS JUSQU’AU 31 décembre 1995. Le prix de revient du bien acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail est majoré des sommes réintégrées en application des articles 239 sexies et 239 sexies B. La fraction du prix qui excède, le cas échéant, le prix d’achat du terrain, par le bailleur, regardée comme le prix de revient des constructions, est amortie dans les conditions mentionnées au 2° du 1 de l’article 39. Lorsque le locataire acquéreur a acquis les droits attachés au contrat auprès d’un précédent locataire, le prix de revient des constructions et celui du terrain tels qu’ils sont définis au premier alinéa sont respectivement majorés de la fraction du prix d’acquisition des droits qui correspond à chacun de ces éléments. Un décret fixe les modalités d’application des dispositions du présent article ainsi que les obligations déclaratives. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX CONTRATS CONCLUS A COMPTER DU 1er JANVIER 1996. Le prix de revient du bien acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail est majoré des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l’article 39 et des sommes réintégrées en application des articles 239 sexies et 239 sexies B. La fraction du prix qui excède, le cas échéant, le prix d’achat du terrain par le bailleur, regardée comme le prix de revient des constructions, est amortie dans les conditions mentionnées au 2° du 1 de l’article 39 . Toutefois, pour les immeubles visés au deuxième alinéa du 10 de l’article 39, le prix de revient des constructions est amorti sur la durée normale d’utilisation du bien restant à courir à cette date depuis son acquisition par le bailleur. Pour ces derniers immeubles, en cas de cession ultérieure, le délai de deux ans visé au b) du 2 de l’article 39 duodecies s’apprécie à compter de la date d’inscription du bien à l’actif du bailleur. Lorsque le locataire acquéreur a acquis les droits attachés au contrat auprès d’un précédent locataire, le prix de revient des constructions et celui du terrain tels qu’ils sont définis au premier alinéa sont respectivement majorés de la fraction du prix d’acquisition des droits qui correspond à chacun de ces éléments. Un décret fixe les modalités d’application des dispositions du présent article ainsi que les obligations déclaratives.
Questions fréquentes sur l’article 239 sexies C
Comment calculer le prix de revient lors du rachat d'un bien en crédit-bail immobilier ?
Le prix de revient comprend le prix d'acquisition majoré des réintégrations fiscales et éventuellement des quotes-parts de loyers non déductibles selon la date du contrat. La partie construction s'amortit selon les règles de l'article 39 du CGI.
Y a-t-il une différence de traitement fiscal selon la date de signature du contrat de crédit-bail ?
Oui, les contrats conclus avant le 1er janvier 1996 et ceux signés à partir de cette date suivent des règles différentes, notamment pour l'intégration des quotes-parts de loyers non déductibles dans le prix de revient.
Ce que dit l’article 239 sexies C du CGI
L’article 239 sexies C rachat crédit-bail établit les règles fiscales applicables lors de l’acquisition d’un bien immobilier à l’échéance d’un contrat de crédit-bail. Ce texte distingue deux régimes selon la date de signature du contrat : avant ou après le 1er janvier 1996. Pour les contrats antérieurs à 1996, le prix de revient du bien acquis est majoré uniquement des sommes réintégrées selon les articles 239 sexies et 239 sexies B. Pour les contrats postérieurs à 1996, s’ajoutent les quotes-parts de loyers non déductibles de l’article 39.
Application pratique du crédit-bail immobilier
Pour les TPE/PME
Une PME ayant signé un contrat de crédit-bail immobilier en 2010 pour un entrepôt de 500 000 € (terrain 100 000 €, construction 400 000 €) devra, lors du rachat, intégrer dans le prix de revient les quotes-parts de loyers non déductibles. Si ces quotes-parts s’élèvent à 50 000 €, le prix de revient fiscal sera de 550 000 €. La construction (450 000 €) s’amortira selon les règles générales sur 20 ans minimum.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats rachetant ses locaux professionnels en crédit-bail doit appliquer ces mêmes règles. L’avantage réside dans la déductibilité immédiate des amortissements calculés sur la base majorée, optimisant ainsi la charge fiscale. Pour un cabinet ayant acquis un immeuble de bureaux à 800 000 €, les amortissements annuels pourront représenter une économie d’impôt significative.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs en BNC ne sont généralement pas concernés par ces dispositions, le crédit-bail immobilier étant peu adapté à leur statut. Cependant, ceux relevant du régime réel d’imposition peuvent y recourir pour leurs locaux professionnels.
Points d’attention fiscaux
La distinction entre terrain et construction est cruciale car seule la construction est amortissable. Pour les immeubles visés au deuxième alinéa de l’article 39, l’amortissement s’effectue sur la durée normale d’utilisation restante depuis l’acquisition par le bailleur. En cas de cession ultérieure, le délai de deux ans de l’article 39 duodecies s’apprécie depuis l’inscription au bilan du bailleur, non du locataire. Cette règle impacte directement le régime des plus-values professionnelles.
Articles du CGI liés
L’article 239 sexies C s’articule avec les articles 239 sexies et 239 sexies B pour les réintégrations, l’article 39 pour les règles d’amortissement, et l’article 39 duodecies pour les plus-values. Cette cohérence législative assure une continuité dans le traitement fiscal du crédit-bail immobilier professionnel.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients TPE/PME et professions libérales dans l’optimisation de leurs opérations de crédit-bail immobilier. Notre expertise nous permet d’anticiper les conséquences fiscales du rachat et d’optimiser la structure d’amortissement. Nous recommandons une analyse préalable des flux de trésorerie et de l’impact fiscal avant toute décision de rachat, particulièrement pour évaluer l’opportunité entre achat direct et crédit-bail selon la situation spécifique de chaque entreprise.