Texte officiel de l’article 239 sexies du CGI
I. – Lorsque le prix d’acquisition, par le locataire, de l’immeuble pris en location par un contrat de crédit-bail conclu avec une société immobilière pour le commerce et l’industrie est inférieur à la différence existant entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l’exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle l’intéressé a été titulaire du contrat et correspondant à ladite différence diminuée du prix de cession de l’immeuble. Le montant ainsi déterminé est diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l’article 39. Toutefois, lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d’au moins quinze ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble au locataire. Cette disposition ne s’applique pas aux opérations conclues à compter du 1er janvier 1991 autres que celles mentionnées au deuxième alinéa du 3° quater de l’article 208 . II. – Les sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie sont tenues de fournir au locataire acquéreur ainsi qu’à l’administration, en fin de bail, les renseignements nécessaires pour établir les impositions prévues au I.
Questions fréquentes sur l’article 239 sexies
Quand dois-je réintégrer une partie des loyers de crédit-bail immobilier ?
Vous devez réintégrer une partie des loyers lorsque le prix d'acquisition de l'immeuble est inférieur à la différence entre sa valeur initiale et les amortissements que vous auriez pu pratiquer. Cette obligation s'applique lors de l'acquisition de l'immeuble en fin de contrat.
La règle de réintégration s'applique-t-elle pour tous les contrats de crédit-bail ?
Non, cette règle ne s'applique qu'aux contrats conclus avant le 1er janvier 1991, sauf exceptions spécifiques. Pour les contrats de 15 ans minimum, la réintégration est limitée à la différence entre le prix du terrain et le prix de cession.
Ce que dit l’article 239 sexies du CGI
L’article 239 sexies du CGI encadre les conséquences fiscales de l’acquisition d’immeubles en crédit-bail immobilier SICI (Société Immobilière pour le Commerce et l’Industrie). Cette disposition vise à éviter les avantages fiscaux excessifs lorsque l’entreprise acquiert l’immeuble à un prix avantageux en fin de contrat. Le texte impose une réintégration fiscale lorsque le prix d’acquisition est inférieur à la valeur théorique diminuée des amortissements fictifs.
Application pratique du crédit-bail immobilier
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME utilisant le crédit-bail immobilier avec une SICI doivent être vigilantes lors de l’acquisition finale. Exemple concret : une PME loue un entrepôt de 500 000 € pendant 12 ans, verse 60 000 € de loyers annuels, puis l’acquiert pour 150 000 €. Si les amortissements théoriques s’élèvent à 240 000 €, la différence de 110 000 € (500 000 – 240 000 – 150 000) devra être réintégrée fiscalement, impactant le résultat imposable de l’exercice d’acquisition.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats et professionnels libéraux sont particulièrement concernés par ces règles lorsqu’ils acquièrent leurs locaux professionnels. La réintégration peut représenter un impact fiscal significatif qu’il convient d’anticiper dans la planification financière du cabinet.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs, généralement en location simple, sont rarement concernés par ces dispositions. Cependant, ceux envisageant une évolution vers une société pour acquérir des locaux professionnels doivent connaître ces règles.
Points d’attention essentiels
Plusieurs éléments méritent une attention particulière : la règle spéciale pour les contrats d’au moins 15 ans limite la réintégration au prix du terrain, les quotes-parts de loyers non déductibles selon l’article 39-10° viennent diminuer la réintégration, et les contrats conclus après le 1er janvier 1991 échappent généralement à ces règles. L’obligation d’information des SICI vers les locataires et l’administration fiscale constitue également un point de contrôle important.
Articles du CGI liés
L’article 239 sexies B étend ces règles aux organismes autres que les SICI. L’article 39-10° concerne les quotes-parts de loyers non déductibles. L’article 208-3° quater évoque les exceptions pour certaines opérations post-1991. Ces textes forment un ensemble cohérent régissant la fiscalité du crédit-bail immobilier.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable spécialisé TPE/PME à Paris 8, nous recommandons d’anticiper ces calculs dès la signature du contrat de crédit-bail. Notre expertise permet d’évaluer l’impact fiscal potentiel et d’optimiser la stratégie d’acquisition. Nous accompagnons nos clients dans le calcul précis des réintégrations et la gestion des obligations déclaratives pour sécuriser leurs opérations immobilières professionnelles.