Texte officiel de l’article 239 sexies D du CGI
Par dérogation aux dispositions du I de l’article 239 sexies et à celles de l’article 239 sexies B , les locataires répondant aux conditions des a et b de l’article 39 quinquies D sont dispensés de toute réintégration à l’occasion de la cession d’immeubles à usage industriel et commercial pris en location par un contrat de crédit-bail d’une durée effective d’au moins quinze ans. Ces dispositions s’appliquent aux opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 pour la location, par un contrat de crédit-bail, d’immeubles situés dans les zones d’aide à finalité régionale et dans les zones de revitalisation rurale définies au II de l’article 1465 A . Pour les immeubles neufs situés dans les zones de revitalisation rurale, le bénéfice de la dispense de réintégration est subordonné au respect de l’article 17 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission, du 17 juin 2014, déclarant certaines catégories d’aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité. Pour les immeubles neufs situés dans les zones d’aide à finalité régionale, le bénéfice de la dispense de réintégration est subordonné au respect de l’article 14 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission, du 17 juin 2014, précité (1). Pour les autres immeubles situés dans ces zones, le bénéfice de l’exonération est subordonné au respect du règlement (UE) 2023/2831 de la Commission du 13 décembre 2023 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis (2).
Questions fréquentes sur l’article 239 sexies D
Quelle est la durée minimale du crédit-bail pour bénéficier de la dispense de l'article 239 sexies D ?
Le contrat de crédit-bail doit avoir une durée effective d'au moins 15 ans pour permettre la dispense de réintégration. Cette condition s'applique uniquement aux immeubles à usage industriel et commercial situés en zones AFR ou ZRR.
L'article 239 sexies D s'applique-t-il encore aux nouveaux contrats de crédit-bail ?
Non, les dispositions de l'article 239 sexies D ne s'appliquent qu'aux opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015. Les contrats conclus après cette date ne peuvent plus bénéficier de cette dispense de réintégration.
Ce que dit l’article 239 sexies D du CGI
L’article 239 sexies D du Code général des impôts établit un régime dérogatoire favorable pour les entreprises ayant conclu des contrats de crédit-bail immobilier dans des zones géographiques prioritaires. Cette disposition permet aux locataires de bénéficier d’une dispense totale de réintégration lors de la cession d’immeubles à usage industriel et commercial, sous réserve du respect de conditions strictes de durée et de localisation.
Le dispositif s’applique exclusivement aux contrats de crédit-bail d’une durée effective minimale de 15 ans, concernant des immeubles situés dans les zones d’aide à finalité régionale (AFR) et les zones de revitalisation rurale (ZRR). Cette mesure incitative vise à favoriser l’investissement immobilier dans les territoires en difficulté économique.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME ayant signé un crédit-bail immobilier entre 1996 et 2015 en zone AFR ou ZRR peuvent bénéficier de cette dispense lors de la levée d’option d’achat. Par exemple, une PME industrielle ayant loué un entrepôt de 2 000 m² en crédit-bail sur 15 ans en zone de revitalisation rurale évite la réintégration fiscale des amortissements dérogatoires, générant une économie d’impôt significative.
Pour les professions libérales et avocats
Les professions libérales exerçant une activité commerciale accessoire (comme un cabinet d’avocats avec activité de formation) peuvent également bénéficier de ce dispositif pour leurs locaux professionnels. Un cabinet d’expertise-comptable ayant acquis ses bureaux via crédit-bail en zone AFR évite ainsi les réintégrations fiscales complexes.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs ayant opté pour le régime réel d’imposition et utilisant des locaux professionnels en crédit-bail peuvent théoriquement bénéficier de cette mesure, bien que leur régime fiscal simplifié limite généralement l’impact pratique de cette disposition.
Points d’attention
La principale limite de l’article 239 sexies D réside dans sa période d’application close depuis 2015. Les entreprises doivent également respecter les règles européennes d’aides d’État : règlement UE 651/2014 pour les immeubles neufs et règlement UE 2023/2831 pour les aides de minimis concernant les autres immeubles. Le non-respect de ces conditions européennes fait perdre le bénéfice de la dispense.
Articles du CGI liés
L’article 239 sexies D s’articule avec l’article 239 sexies (réintégrations en crédit-bail), l’article 239 sexies B (modalités de calcul) et l’article 39 quinquies D (conditions d’éligibilité des entreprises). L’article 1465 A définit les zones de revitalisation rurale concernées. Cette interconnexion nécessite une analyse globale du dossier fiscal.
Conseil AdvizExperts
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