Texte officiel de l’article 35 A du CGI
Sont également compris dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les revenus distribués par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies du présent code au titre de la fraction du résultat mentionné au 1° de l’article L. 214-51 du code monétaire et financier relative aux actifs mentionnés aux 1° et 2° du I de l’article L. 214-36 du même code, détenus directement ou indirectement par ce fonds, qui ont la nature d’immeubles auxquels sont affectés, en vue de leur location, des meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers, mentionnés à l’article L. 214-34 dudit code.
Questions fréquentes sur l’article 35 A
Quand les revenus d'un fonds de placement immobilier sont-ils imposés en BIC selon l'article 35A ?
Les revenus sont imposés en BIC lorsqu'ils proviennent d'immeubles meublés détenus par le fonds, équipés de meubles et biens nécessaires à leur exploitation locative. Cette qualification dépend de la nature des actifs sous-jacents du fonds.
Comment déclarer les revenus d'un fonds de placement immobilier soumis à l'article 35A ?
Ces revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro-BIC ou réel selon les seuils. Le fonds fournit généralement un IFU précisant la nature fiscale des distributions.
Ce que dit l’article 35A du CGI
L’article 35A du CGI établit un régime fiscal spécifique pour certains revenus des fonds de placement immobilier. Ce texte précise que sont classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) les revenus distribués par un fonds de placement immobilier lorsqu’ils proviennent d’immeubles meublés. Cette qualification concerne spécifiquement la fraction du résultat relative aux actifs immobiliers équipés de meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles nécessaires à leur fonctionnement et exploitation par un tiers locataire.
Cette disposition vise les fonds mentionnés à l’article 239 nonies du CGI et fait référence aux articles L. 214-51, L. 214-36 et L. 214-34 du code monétaire et financier. La qualification en BIC s’applique que les actifs soient détenus directement ou indirectement par le fonds.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant des parts de fonds de placement immobilier doivent identifier la nature des revenus distribués. Si le fonds détient des immeubles meublés (résidences étudiantes, résidences services, hôtels), les revenus correspondants sont imposables en BIC. Par exemple, une SARL détenant 50 000 € de parts d’un fonds spécialisé en résidences étudiantes et percevant 3 000 € de dividendes devra déclarer cette somme en BIC si elle provient d’actifs meublés.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux investis dans des fonds immobiliers doivent distinguer les revenus selon leur nature fiscale. Les distributions liées aux actifs meublés relèvent des BIC et non des bénéfices non commerciaux (BNC). Cette distinction impacte le régime d’imposition et les charges déductibles. Un avocat percevant 5 000 € d’un fonds mixte pourrait avoir 2 000 € en BIC (partie meublée) et 3 000 € en revenus fonciers (partie nue).
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs détenant des parts de fonds immobiliers peuvent bénéficier du régime micro-BIC pour les revenus visés par l’article 35A, sous réserve du respect des seuils de chiffre d’affaires. L’abattement forfaitaire de 71% s’applique alors sur la fraction des revenus qualifiée en BIC. Attention : ces revenus s’ajoutent au chiffre d’affaires principal et peuvent faire dépasser les seuils du régime micro.
Points d’attention
La qualification fiscale dépend de la composition des actifs du fonds et peut évoluer dans le temps. Les investisseurs doivent analyser les documents d’information annuels (IFU) fournis par les fonds pour identifier la nature des revenus. La frontière entre revenus fonciers (immeubles nus) et BIC (immeubles meublés) nécessite une vigilance particulière. Les fonds peuvent détenir simultanément des actifs relevant de différents régimes fiscaux, générant des revenus de nature mixte.
Articles du CGI liés
L’article 35A s’articule avec l’article 239 nonies du CGI qui définit le régime des fonds de placement immobilier, les articles 34 et 35 relatifs aux BIC, ainsi que l’article 14 concernant les revenus fonciers. Cette cohérence législative assure une qualification fiscale appropriée selon la nature économique des investissements sous-jacents.
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