Texte officiel de l’article 641 bis du CGI
Les délais prévus à l’article 641 sont portés à vingt-quatre mois pour les déclarations de succession comportant des immeubles ou des droits immobiliers pour lesquels le droit de propriété du défunt n’a pas été constaté avant son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié, à la condition que les attestations notariées mentionnées au 3° de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatives à ces biens, soient publiées dans ce même délai.
Questions fréquentes sur l’article 641 bis
Quand bénéficie-t-on du délai de 24 mois pour une succession immobilière ?
Le délai de 24 mois s'applique lorsque la succession comprend des immeubles dont le droit de propriété du défunt n'était pas constaté par un acte transcrit ou publié avant son décès. Les attestations notariées doivent être publiées dans ce délai.
Que se passe-t-il si l'attestation notariée n'est pas publiée dans les 24 mois ?
Si l'attestation notariée n'est pas publiée dans le délai de 24 mois, les héritiers perdent le bénéfice de cette extension et s'exposent à des pénalités de retard. Le délai normal de 6 mois ou 1 an s'applique alors rétroactivement.
Ce que dit l’article 641 bis du CGI
L’article 641 bis du Code général des impôts accorde un délai succession immobilier 24 mois pour les déclarations de succession comportant des biens immobiliers spécifiques. Cette extension s’applique uniquement lorsque le droit de propriété du défunt n’était pas régulièrement constaté avant son décès par un acte transcrit ou publié au service de publicité foncière. Cette situation concerne notamment les biens acquis par prescription acquisitive, succession ancienne non régularisée, ou donation non transcrite.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants d’entreprise possédant des locaux commerciaux ou industriels hérités sans titre de propriété régularisé bénéficient de cette mesure. Par exemple, un chef d’entreprise décédé en janvier 2024 dont l’atelier était détenu par prescription trentenaire : ses héritiers disposent jusqu’en janvier 2026 pour déposer la déclaration de succession, à condition de publier l’attestation notariée dans ce délai.
Pour les professions libérales et avocats
Cette extension concerne fréquemment les cabinets installés dans des locaux familiaux transmis de génération en génération sans formalisme. Un avocat décédé possédant son cabinet dans un immeuble hérité de ses parents sans acte notarié transcrit ouvre droit au délai de 24 mois pour ses associés ou héritiers continuateurs.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les successions immobilières complexes, certains auto-entrepreneurs exercent depuis leur domicile familial dont la propriété n’est pas clarifiée. Le délai étendu permet de régulariser la situation foncière tout en respectant les obligations déclaratives.
Points d’attention
L’extension à 24 mois est conditionnée par la publication effective de l’attestation notariée dans ce délai. Cette attestation, régie par l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, doit être établie par notaire et publiée au service de publicité foncière. Le coût de cette procédure varie entre 800€ et 1 500€ selon la complexité du dossier. En cas de non-respect, les pénalités de retard s’appliquent rétroactivement : 10% la première année, puis 0,40% par mois de retard supplémentaire.
Articles du CGI liés
L’article 641 bis s’articule avec l’article 641 fixant les délais généraux (6 mois pour décès en France, 1 an ailleurs), l’article 641 pour les DOM-TOM, et l’article 1840 G quinquies relatif aux pénalités. Ces textes forment un ensemble cohérent régissant les obligations déclaratives successorales.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales parisiennes, recommande d’identifier rapidement les biens immobiliers à régulariser dès l’ouverture de la succession. Nous coordonnons avec nos notaires partenaires la production des attestations nécessaires et optimisons la stratégie déclarative pour bénéficier pleinement du délai de 24 mois. Notre expertise en droit fiscal permet d’éviter les pièges techniques de cette procédure complexe.