Texte officiel de l’article 649 du CGI
Les dispositions applicables aux immeubles situés dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin sont fixées par décret (1).
Questions fréquentes sur l’article 649
Pourquoi l'article 649 du CGI prévoit-il un régime spécial pour l'Alsace-Moselle ?
L'article 649 du CGI reconnaît les spécificités historiques et juridiques de l'Alsace-Moselle, notamment le maintien du droit local alsacien-mosellan. Ces départements conservent des règles particulières en matière de publicité foncière et d'enregistrement.
Quelles sont les principales différences fiscales immobilières en Alsace-Moselle ?
Les départements d'Alsace-Moselle appliquent le régime du livre foncier au lieu de la conservation des hypothèques. Cela entraîne des modalités d'enregistrement et de calcul des droits de mutation spécifiques, détaillées par décret.
Ce que dit l’article 649 du CGI
L’article 649 CGI Alsace-Moselle établit un principe fondamental : les règles fiscales applicables aux immeubles situés en Moselle, Bas-Rhin et Haut-Rhin sont déterminées par décret. Cette disposition reconnaît la spécificité du droit local alsacien-mosellan, maintenu depuis la réintégration de ces territoires à la France en 1918. Contrairement au reste du territoire français, ces départements conservent un système de publicité foncière basé sur le livre foncier, héritage du droit allemand.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises acquérant des locaux commerciaux ou industriels en Alsace-Moselle doivent respecter des procédures d’enregistrement spécifiques. Le régime fiscal Alsace-Moselle impose une inscription au livre foncier plutôt qu’à la conservation des hypothèques. Par exemple, l’acquisition d’un entrepôt de 200 000€ à Strasbourg nécessite une inscription au livre foncier avec des droits calculés selon les barèmes locaux, souvent plus avantageux que le régime de droit commun.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux installés en Alsace-Moselle bénéficient d’un régime particulier pour l’acquisition de leurs locaux professionnels. L’enregistrement immobilier Moselle Bas-Rhin suit des modalités simplifiées au livre foncier. Un avocat acquérant un cabinet à Metz pour 150 000€ paiera des droits de mutation calculés selon le tarif local, généralement inférieur de 0,5 point au taux national.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les acquisitions immobilières importantes, les auto-entrepreneurs domiciliant leur activité en Alsace-Moselle doivent connaître ces spécificités. Les droits mutation Haut-Rhin s’appliquent même pour de petites transactions, comme l’achat d’un local artisanal à Mulhouse.
Points d’attention
Le renvoi au décret de l’article 649 crée une complexité particulière : les praticiens doivent maîtriser les textes d’application spécifiques. Les délais d’inscription au livre foncier diffèrent des délais d’enregistrement classiques. De plus, la coexistence du droit local et du droit français génère parfois des difficultés d’interprétation, notamment en matière de calcul des plus-values immobilières.
Articles du CGI liés
L’article 649 s’articule avec les articles 647 et 648 du CGI concernant les formalités fusionnées et les délais. Il faut également consulter les articles 1594 et suivants relatifs aux droits de mutation, dont l’application est adaptée par les décrets alsaciens-mosellans. Les dispositions de l’article 150 U à 150 VH sur les plus-values immobilières connaissent aussi des aménagements locaux.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales, recommande une vigilance particulière pour les opérations immobilières en Alsace-Moselle. Nous conseillons de faire appel à un notaire local maîtrisant le droit alsacien-mosellan et de prévoir des délais supplémentaires pour les formalités. Notre expertise nous permet d’optimiser la fiscalité de vos acquisitions en tenant compte des spécificités du livre foncier.