Texte officiel de l’article 682 du CGI
A défaut d’acte, les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers sont soumises aux droits d’enregistrement selon le taux prévu pour les opérations de même nature donnant lieu au paiement de la taxe de publicité foncière.
Questions fréquentes sur l’article 682
Quand s'appliquent les droits d'enregistrement de l'article 682 CGI ?
Les droits d'enregistrement de l'article 682 s'appliquent lors de mutations immobilières à titre onéreux réalisées sans acte notarié. Le taux applicable est identique à celui de la taxe de publicité foncière pour des opérations similaires.
Quel est le taux des droits d'enregistrement pour les mutations sans acte ?
Le taux des droits d'enregistrement pour les mutations sans acte suit celui prévu à l'article 1594 D du CGI, soit généralement 5,81% (5,09% + taxe additionnelle de 0,60% + prélèvement de 0,20%). Ce taux peut varier selon les départements.
Ce que dit l’article 682 du CGI
L’article 682 du Code général des impôts traite des droits d’enregistrement mutations immobilières réalisées sans acte notarié. Cette disposition fiscale précise que toute mutation à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers effectuée sans acte formel reste soumise aux droits d’enregistrement. Le principe fondamental est l’alignement du taux sur celui applicable à la taxe de publicité foncière pour des opérations de même nature.
Application pratique des droits d’enregistrement
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME qui acquièrent ou cèdent des biens immobiliers sans passer par un acte notarié doivent s’acquitter des droits d’enregistrement. Par exemple, une SARL qui acquiert un entrepôt de 200 000€ via une mutation sans acte immobilier devra régler environ 11 620€ de droits (5,81% du prix). Cette obligation fiscale s’impose même en l’absence de formalité notariale, créant une charge financière significative à prévoir dans le business plan.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux et avocats concernés par l’acquisition de locaux professionnels doivent intégrer cette taxe publicité foncière dans leurs calculs. Un cabinet d’avocats acquérant ses bureaux pour 300 000€ sans acte supportera des droits de 17 430€. L’optimisation fiscale peut passer par la structuration juridique de l’opération ou le choix du régime d’imposition le plus adapté.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquemment concernés par des acquisitions immobilières importantes, les auto-entrepreneurs doivent connaître ces droits mutation à titre onéreux. L’achat d’un local commercial de 80 000€ génèrera des droits de 4 648€, impactant significativement la trésorerie de l’entreprise individuelle.
Points d’attention fiscaux
L’article 682 CGI soulève plusieurs enjeux pratiques. D’abord, l’identification des mutations concernées : ventes directes, cessions de parts sociales avec contrôle, ou opérations complexes de restructuration. Ensuite, la base de calcul inclut le prix et toutes charges annexes. Enfin, le délai de déclaration et paiement reste strict, avec des pénalités en cas de retard. La coordination avec l’enregistrement vente immobilière classique nécessite une expertise pointue pour éviter les doublons ou omissions.
Articles du CGI liés
L’article 682 s’articule étroitement avec l’article 683 (mutations avec acte), l’article 1594 D (taux de référence) et l’article 635 (définition des mutations taxables). Cette cohérence législative garantit une imposition équitable entre opérations formelles et informelles, préservant les recettes fiscales de l’État tout en encadrant les stratégies d’optimisation.
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