Texte officiel de l’article 683 bis du CGI
La fraction des apports d’immeubles ou de droits immobiliers réalisée à titre onéreux est assujettie à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement de 2,20 %.
Questions fréquentes sur l’article 683 bis
Quand s'applique la taxe de 2,20% sur les apports immobiliers ?
La taxe de 2,20% s'applique uniquement sur la fraction onéreuse des apports d'immeubles ou de droits immobiliers réalisés au profit d'une société. Elle concerne les cas où l'apporteur reçoit une contrepartie en numéraire ou reprend du passif.
Comment calculer la base d'imposition de l'article 683 bis ?
La base d'imposition correspond à la valeur de la fraction onéreuse de l'apport, c'est-à-dire la partie qui excède la valeur nominale des droits sociaux reçus. Le taux de 2,20% s'applique sur cette différence.
Ce que dit l’article 683 bis du CGI
L’article 683 bis du Code général des impôts établit le régime fiscal applicable à la taxe apport immobilier onéreux. Cette disposition prévoit qu’une taxe de publicité foncière ou un droit d’enregistrement au taux de 2,20% s’applique sur la fraction onéreuse des apports d’immeubles ou de droits immobiliers. Cette taxation intervient uniquement lorsque l’apport présente un caractère partiellement onéreux, c’est-à-dire quand l’apporteur reçoit une contrepartie autre que de simples droits sociaux.
Application pratique de l’article 683 bis
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME qui procèdent à des apports immobiliers lors de leur constitution ou d’augmentations de capital doivent identifier la fraction onéreuse. Par exemple, si une PME apporte un immeuble de 500 000 € en reprenant un emprunt de 200 000 €, la taxe de 2,20% s’applique sur ces 200 000 €, soit 4 400 € à régler. Cette optimisation fiscale permet d’éviter les droits de mutation plus élevés.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux créant une société d’exercice libéral (SEL) ou une société civile professionnelle bénéficient de ce régime préférentiel. L’apport de leur cabinet ou local professionnel peut générer des économies substantielles comparé aux droits de mutation classiques à 5,81%. Un avocat apportant son cabinet de 300 000 € avec reprise d’un prêt de 100 000 € ne paiera que 2 200 € au lieu de 5 810 €.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les apports en société, les auto-entrepreneurs évoluant vers une forme sociétaire peuvent utiliser cette disposition. La transformation en EURL ou SASU avec apport immobilier partiellement onéreux bénéficie de cette taxation réduite, facilitant leur développement entrepreneurial.
Points d’attention
La qualification de la fraction onéreuse nécessite une analyse précise des modalités d’apport. L’administration fiscale contrôle rigoureusement la répartition entre partie gratuite et partie onéreuse. Il convient de documenter soigneusement les reprises de passif, les soultes versées ou les garanties accordées. La valorisation de l’immeuble apporté doit être justifiée par une expertise récente pour éviter tout redressement.
Articles du CGI liés
L’article 683 bis s’articule avec l’article 683 qui fixe le régime général des mutations immobilières onéreuses. L’article 1594 D détermine les taux applicables selon les zones géographiques. Ces dispositions forment un ensemble cohérent pour la taxation des transmissions immobilières, qu’elles soient pures ou mixtes dans le cadre d’opérations societaires.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales, nous recommandons une planification préalable de vos apports immobiliers. Notre équipe analyse vos projets de restructuration pour optimiser la charge fiscale en structurant intelligemment la répartition gratuite/onéreuse. Cette approche permet de sécuriser vos opérations tout en minimisant l’impact fiscal sur votre trésorerie d’entreprise.