Texte officiel de l’article 684 du CGI
Les échanges de biens immeubles sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d’enregistrement de 5 %. La taxe ou le droit sont perçus sur la valeur d’une des parts lorsqu’il n’y a aucun retour. S’il y a retour, la taxe, ou le droit, est payée à raison de 5 % sur la moindre portion, et comme pour vente sur le retour ou la plus-value. Les retours sont assujettis à l’imposition prévue à l’article 683 . Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration estimative des parties. Néanmoins, si, dans les deux années qui ont précédé ou suivi l’acte d’échange, les immeubles transmis ont fait l’objet d’une adjudication, soit par autorité de justice, soit volontaire, avec admission des étrangers, les impositions exigibles ne peuvent être calculées sur une somme inférieure au prix de l’adjudication, en y ajoutant toutes les charges en capital, à moins qu’il ne soit justifié que la consistance des immeubles a subi, dans l’intervalle, des transformations susceptibles d’en modifier la valeur.
Questions fréquentes sur l’article 684
Quel est le taux de taxe pour un échange d'immeubles selon l'article 684 ?
L'article 684 du CGI fixe le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement à 5% pour les échanges de biens immeubles. Cette taxation s'applique sur la valeur d'une des parts en l'absence de retour.
Comment calculer la taxe sur un échange immobilier avec retour ?
En cas de retour dans un échange immobilier, la taxe de 5% s'applique sur la moindre portion, tandis que le retour ou la plus-value est taxé selon les règles de vente de l'article 683. Cette double taxation permet d'encadrer fiscalement l'opération.
Ce que dit l’article 684 du CGI
L’échange immobilier taxe publicité foncière est encadré par l’article 684 du Code général des impôts qui fixe un taux unique de 5%. Cette disposition fiscale s’applique à tous les échanges de biens immeubles, qu’ils soient réalisés entre particuliers ou dans le cadre d’activités professionnelles. La taxation s’effectue sur la valeur vénale réelle des biens échangés, déterminée par déclaration estimative des parties.
Application pratique de l’article 684
Pour les TPE/PME
Les entreprises procédant à des échanges d’immeubles professionnels (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux) doivent budgétiser cette taxe de 5%. Par exemple, pour un échange d’entrepôts d’une valeur de 500 000 €, la taxe s’élèvera à 25 000 €. Cette fiscalité peut impacter significativement les opérations de restructuration immobilière des PME.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux échangeant leurs locaux d’exercice doivent anticiper cette imposition. Un cabinet d’avocats échangeant ses bureaux parisiens contre des locaux provinciaux devra s’acquitter de la taxe sur la valeur du bien le moins cher en cas d’échange pur, ou sur la moindre portion plus le retour en cas de soulte.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquents, les échanges immobiliers concernant l’activité d’auto-entrepreneurs (ateliers, locaux commerciaux) restent soumis au droit enregistrement échange de 5%. Cette fiscalité doit être intégrée dans leur stratégie patrimoniale professionnelle.
Points d’attention fiscaux
L’article 684 CGI prévoit une règle de valorisation minimale cruciale : si l’immeuble a fait l’objet d’une adjudication dans les deux années précédant ou suivant l’échange, la valeur vénale échange ne peut être inférieure au prix d’adjudication majoré des charges. Cette disposition anti-évasion évite les sous-évaluations artificielles. En cas de retour (soulte), la taxation devient complexe : 5% sur la moindre portion et taxation selon l’article 683 sur le retour.
Articles du CGI liés
L’article 684 s’articule avec l’article 683 pour la taxation des retours lors d’échanges inégaux. L’article 1594 D fixe les taux généraux de publicité foncière. Ces textes forment un ensemble cohérent régissant la taxe échange immobilier dans toutes ses modalités.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales du 8ème arrondissement de Paris, recommande une évaluation préalable rigoureuse avant tout échange immobilier. Une expertise contradictoire permet de sécuriser la valorisation et d’optimiser la charge fiscale, particulièrement en cas d’adjudication récente du bien concerné.