Texte officiel de l’article 728 du CGI
Sans préjudice des dispositions de l’article 1655 ter , les cessions d’actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles sont réputées avoir pour objet lesdits immeubles ou fractions d’immeubles pour la perception des droits d’enregistrement (1).
Questions fréquentes sur l’article 728
Quand s'applique l'article 728 du CGI lors d'une cession de parts sociales ?
L'article 728 s'applique dès que les parts ou actions cédées confèrent un droit de jouissance sur un immeuble. Dans ce cas, la taxation suit le régime immobilier et non celui des droits sociaux classiques.
Quelle est la différence de taxation entre parts sociales classiques et parts avec jouissance immobilière ?
Les parts classiques sont taxées à 3% (article 726), tandis que les parts conférant une jouissance immobilière suivent le tarif des mutations immobilières, soit généralement 5,81% selon l'article 729.
Ce que dit l’article 728 du CGI
L’article 728 CGI droits sociaux immobilier établit un principe fondamental : lorsque des parts sociales ou actions donnent à leur détenteur un droit de jouissance sur un bien immobilier, leur cession est fiscalement assimilée à une vente d’immeuble. Cette règle anti-contournement empêche d’échapper à la taxation immobilière en passant par une structure sociétaire. Concrètement, si vous cédez des parts d’une SCI donnant droit à l’usage d’un appartement, l’administration fiscale considère que vous vendez directement cet appartement.
Application pratique de l’article 728
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant des parts dans des sociétés immobilières doivent anticiper cette règle. Par exemple, une PME cédant ses 50% dans une SCI propriétaire de ses bureaux (valorisés 200 000 €) paiera les droits d’enregistrement au taux immobilier sur 100 000 € (sa quote-part), soit environ 5 810 € au lieu de 3 000 € avec le taux de 3% des parts sociales classiques. Cette différence de 2 810 € impacte significativement la rentabilité de l’opération.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats utilisant des structures sociétaires pour détenir leurs locaux professionnels sont particulièrement concernés. Si un associé quitte le cabinet et cède ses parts dans la SCI des locaux, l’article 728 CGI s’applique automatiquement. Pour un local professionnel de 300 000 €, la cession de 25% des parts génère des droits de 4 357 € (taux immobilier) contre 2 250 € en taxation normale des parts sociales.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur peut détenir des parts dans une société lui conférant la jouissance d’un local commercial. La cession parts sociales immobilier suivra alors le régime de l’article 728, avec les conséquences fiscales associées. Cette situation nécessite une planification rigoureuse pour optimiser la fiscalité.
Points d’attention essentiels
L’article 728 vise spécifiquement les droits de “jouissance” et non de simple propriété. Il faut distinguer les parts donnant un droit d’usage personnel (article 728 applicable) de celles conférant seulement des droits patrimoniaux dans une société propriétaire (taxation classique des parts). Cette nuance juridique détermine l’application du taux de 3% ou du taux immobilier. La rédaction des statuts sociaux revêt donc une importance cruciale pour qualifier correctement les droits attachés aux parts.
Articles du CGI liés
L’article 728 s’articule avec l’article 1655 ter (parts de SCI), l’article 729 (tarif applicable) et l’article 726 (taux général des cessions de parts). L’article 727 complète le dispositif pour les apports récents en nature. Cette cohérence législative assure une taxation homogène des opérations immobilières, quelle que soit leur structuration juridique.
Conseil AdvizExperts
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