Texte officiel de l’article 974 du CGI
I.-Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable : 1° Afférentes à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ; 2° Afférentes à des dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire ; 3° Afférentes à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; 4° Afférentes aux impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, dues à raison desdites propriétés. Ne relèvent pas de cette catégorie les impositions dues à raison des revenus générés par lesdites propriétés ; 5° Afférentes aux dépenses d’acquisition des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965 au prorata de la valeur des actifs mentionnés au 1° du même article 965. II.-Les dettes mentionnées au I correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contractés pour l’achat d’un actif imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt. Les dettes mentionnées au même I correspondant à des prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, contractées pour l’achat d’un actif imposable, sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt. III.-Ne sont pas déductibles les dettes mentionnées aux I et II correspondant à des prêts : 1° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964 , des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ; 2° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un ascendant, descendant autre que celui mentionné au 1°, frère ou sœur de l’une des personnes physiques mentionnées au même 1°, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements ; 3° Contractés par l’une des personnes mentionnées au 1° auprès d’une société ou organisme que, seule ou conjointement avec son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire mentionnés à l’article 964, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, elle contrôle au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter , directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements. IV.-Lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admises en déduction en application des I, II et III au titre d’une même année d’imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. Ne sont pas retenues pour l’application du premier alinéa du présent IV les dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.
Questions fréquentes sur l’article 974
Quelles dettes sont déductibles de l'IFI selon l'article 974 ?
L'article 974 permet de déduire les dettes liées à l'acquisition, la réparation, l'amélioration ou la construction de biens immobiliers, ainsi que les impositions dues sur ces propriétés. Ces dettes doivent exister au 1er janvier de l'année d'imposition.
Comment calcule-t-on la limitation de déduction des dettes IFI à 60% ?
Pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros, si les dettes déductibles dépassent 60% de la valeur du patrimoine, l'excédent n'est déductible qu'à hauteur de 50%. Cette règle anti-abus vise à limiter l'optimisation fiscale excessive.
Ce que dit l’article 974 du CGI
L’article 974 du Code général des impôts définit les règles de déduction des dettes IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ce texte fondamental permet aux redevables de l’IFI de diminuer leur base taxable en déduisant certaines dettes liées à leur patrimoine immobilier, sous réserve de respecter des conditions strictes et des limitations spécifiques.
Les dettes déductibles : 5 catégories principales
Dettes d’acquisition et d’amélioration
L’article 974 autorise la déduction des dettes afférentes à l’acquisition de biens immobiliers, aux travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction ou d’agrandissement. Par exemple, un emprunt de 500 000 € contracté pour l’achat d’une résidence secondaire sera intégralement déductible la première année, puis selon les règles de lissage prévues au paragraphe II.
Impositions déductibles
Les impositions dues sur les propriétés (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) sont déductibles, à l’exclusion de celles incombant normalement à l’occupant et des impositions sur les revenus générés par ces propriétés.
Application pratique selon votre situation
Pour les TPE/PME
Les dirigeants détenant de l’immobilier professionnel peuvent déduire les emprunts liés à l’acquisition de leurs locaux commerciaux ou industriels. Attention : seule la partie affectée au patrimoine privé entre dans l’assiette IFI, les biens professionnels étant généralement exonérés selon l’article 975.
Pour les professions libérales et avocats
Les praticiens propriétaires de leur cabinet peuvent déduire les dettes liées aux travaux d’aménagement de leurs locaux professionnels, dans la mesure où ces biens ne bénéficient pas de l’exonération professionnelle. Le calcul doit tenir compte de la répartition usage professionnel/privé.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs assujettis à l’IFI peuvent déduire leurs dettes immobilières personnelles selon les mêmes règles. Par exemple, un emprunt in fine de 300 000 € contracté il y a 3 ans sera déductible à hauteur de 285 000 € (300 000 – 3 × 300 000/20).
Points d’attention : limitations et exclusions
L’article 974 prévoit des limitations déduction IFI importantes : les prêts familiaux sont généralement exclus, sauf justification du caractère normal des conditions. Pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros, la règle des 60% plafonne les déductions excessives. Exemple concret : pour un patrimoine de 6 millions d’euros avec 4 millions de dettes, seuls 3,6 millions + 50% de l’excédent (soit 200 000 €) seront déductibles, total 3,8 millions.
Articles du CGI liés
L’article 974 s’articule avec l’article 965 (définition de l’assiette IFI), l’article 975 (exonérations professionnelles) et l’article 964 (personnes imposables). Cette cohérence législative garantit une application harmonieuse des règles fiscales.
Conseil AdvizExperts
L’optimisation de la déduction dettes IFI nécessite une expertise pointue pour éviter les redressements fiscaux. Nos équipes AdvizExperts Paris 8 accompagnent TPE/PME, professions libérales et avocats dans l’application pratique de l’article 974, en sécurisant leurs déclarations IFI et en optimisant leur stratégie patrimoniale dans le respect de la réglementation.