Texte officiel de l’article 990 D du CGI
Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. Aux fins d’application du présent article, est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu’en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu’une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2° et a, b et c du 3° de l’article 990 E , qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d’une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s’applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées.
Questions fréquentes sur l’article 990 D
Quel est le taux de la taxe prévue par l'article 990 D du CGI ?
La taxe annuelle prévue par l'article 990 D s'élève à 3% de la valeur vénale des immeubles ou droits réels détenus en France par les entités juridiques concernées.
Quelles entités sont soumises à la taxe de l'article 990 D ?
Sont redevables les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui possèdent directement ou indirectement des immeubles en France ou des droits réels sur ces biens.
Ce que dit l’article 990 D du CGI
L’article 990 D taxe immobilier instaure une taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des biens immobiliers français détenus par certaines entités juridiques. Cette disposition vise spécifiquement les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui possèdent, directement ou par entité interposée, un ou plusieurs immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens.
Le mécanisme de la détention par « entité interposée » est particulièrement large : toute entité juridique qui détient une participation, quelle qu’en soit la forme ou la quotité, dans une structure propriétaire d’immeubles français est concernée. Cette règle s’applique même en présence de multiples niveaux d’interposition, créant un filet anti-évitement très étendu.
Application pratique de la taxe 3% immobilier
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME détenant de l’immobilier via une holding ou une SCI peuvent être concernées par cette taxe. Par exemple, une SARL propriétaire d’un entrepôt de 1 million d’euros via une SCI devra s’acquitter de 30 000 euros de taxe annuelle, sauf à bénéficier des exemptions de l’article 990 E. L’impact financier peut être considérable pour les petites structures.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats ou professions libérales organisant leur patrimoine immobilier professionnel via des montages sociétaires doivent analyser leur exposition à cette taxe. Une SCP d’avocats propriétaire de ses locaux via une SCI holding pourrait être redevable de la taxe, sauf si l’immobilier est directement affecté à l’activité professionnelle (exemption du 2°a de l’article 990 E).
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs ne sont généralement pas directement concernés par l’article 990 D en raison de leur statut de personne physique. Cependant, s’ils détiennent des participations dans des sociétés propriétaires d’immeubles français, ils pourraient indirectement être impactés par les conséquences de cette taxe sur leurs investissements.
Points d’attention sur les entités juridiques immobilier
La 990 D CGI présente plusieurs subtilités importantes. D’abord, l’assiette de la taxe se base sur la valeur vénale au 1er janvier, nécessitant une évaluation précise des biens. Ensuite, le caractère cumulatif des participations peut créer des situations complexes où plusieurs entités sont redevables pour un même bien. Enfin, les biens inscrits en stocks des marchands de biens et promoteurs-constructeurs échappent à cette taxe.
Articles du CGI liés
L’article 990 D doit être lu en parallèle avec l’article 990 E qui prévoit les principales exemptions, notamment pour les sociétés cotées, les entités dont l’immobilier représente moins de 50% des actifs français, ou celles respectant les obligations déclaratives. L’article 990 F précise les modalités de paiement et l’article 990 G confirme la non-déductibilité fiscale de cette taxe.
Conseil AdvizExperts
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