Le LMNP et la SCI sont les deux véhicules les plus utilisés pour l'investissement locatif en France. Mais ils ne répondent pas aux mêmes objectifs : le LMNP est un régime fiscal en nom propre, la SCI est une structure sociétaire.
| Critère | LMNP | SCI |
|---|---|---|
| Nature | Régime fiscal appliqué à une personne physique louant un bien meublé. Pas une société. | Société civile immobilière — personne morale distincte avec des associés. |
| Type de location | Location meublée obligatoire (meubles, électroménager, literie selon décret). | Location nue par défaut. Location meublée en SCI à l'IR risquée (requalification en IS). |
| Fiscalité | BIC. Micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissement + charges déductibles). | IR : revenus fonciers (pas d'amortissement). IS : bénéfices imposés à 15/25 % avec amortissement. |
| Amortissement | Au régime réel : amortissement du bien + mobilier → souvent 0 € d'impôt pendant 10-15 ans. | Uniquement en SCI à l'IS. Pas d'amortissement en SCI à l'IR. |
| Plus-values | Régime des PV des particuliers : exonération progressive, totale après 22/30 ans. | IR : idem PV particuliers. IS : PV sur valeur nette comptable (piège amortissement repris). |
| Transmission | Bien en nom propre → succession classique, droits de succession sur la valeur du bien. | Transmission de parts sociales → démembrement, donation progressive, abattements. |
| Nombre d'investisseurs | Un seul propriétaire (ou indivision, mais compliqué) | Plusieurs associés → idéal pour investir à plusieurs ou en famille |
| Plafond | Revenus locatifs < 23 000 €/an ET < revenus d'activité du foyer, sinon LMP | Pas de plafond |
Choisissez le LMNP si : vous investissez seul, vous voulez de la location meublée, vous voulez l'amortissement + régime PV des particuliers, et vos revenus locatifs restent sous 23 000 €/an.
Choisissez la SCI si : vous investissez à plusieurs, vous faites de la location nue, vous avez un objectif de transmission patrimoniale, ou vous construisez un portefeuille immobilier important.
Astuce : il est possible de combiner les deux ! LMNP pour vos premiers biens meublés, puis SCI familiale pour structurer un patrimoine plus large.
Chaque situation est unique. Nos experts-comptables chiffrent précisément votre cas et vous recommandent la meilleure option.
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