LMNP réel ou micro : le comparatif 2026

Micro-BIC ou réel : le comparatif

CGI, articles 50-0 et 39 C (base LEGI, 7 octobre 2026) ; BOFiP, BOI-BAREME-000044 et BOI-BIC-DECLA-20, versions du 19 août 2026.

Quel abattement pour quelle location

Depuis l’imposition des revenus de 2025, le micro-BIC distingue trois cas :

• location meublée d’habitation (location à l’année, bail mobilité, résidence de services) et meublé de tourisme classé : abattement de 50 %, seuil de 83 600 € pour les années 2026 à 2028 ;
• meublé de tourisme non classé (location de courte durée sans classement) : abattement de 30 %, seuil de 15 000 € ;
• chambres d’hôtes : abattement de 50 %, seuil de 83 600 €.

Exemple : un studio loué 12 000 € par an

Un couple loue un studio meublé à l’année pour 12 000 € de loyers. Il paie 4 000 € de charges déductibles par an (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité). L’amortissement du logement et du mobilier représente 9 000 € par an.

Au réel, le couple ne paie ni impôt ni prélèvements sociaux sur ses loyers cette année-là. Les 1 000 € d’amortissement qui n’ont pas pu être déduits ne sont pas perdus : ils se reportent sur les années suivantes (article 39 C, II-3). Au micro-BIC, 6 000 € s’ajoutent chaque année à son revenu imposable.

Calcul du cabinet : régime micro (CGI, art. 50-0 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-20, 19 août 2026) ; limitation de l’amortissement : CGI, art. 39 C, II-2 et II-3. Montants de l’exemple choisis pour l’illustration.

Ce que le réel coûte et ce qu’il engage

Le réel a trois contreparties.

• Une comptabilité : bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et liasse fiscale chaque année. Les honoraires de l’expert-comptable sont eux-mêmes déductibles.
• La plus-value à la revente : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière des particuliers (article 150 VB, III). Le gain d’impôt pendant la location est en partie repris à la vente. Les résidences pour étudiants ou pour personnes âgées, et certains établissements pour personnes âgées ou handicapées, sont hors de cette règle.
• La durée : l’option vaut un an et se reconduit tacitement chaque année ; vous pouvez y renoncer dans le délai de dépôt de la déclaration de l’année précédente (article 50-0, 4).

LMNP ou LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique quand deux conditions sont réunies : les loyers meublés de l’ensemble du foyer dépassent 23 000 € par an, et ils dépassent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, BNC, rémunérations de gérant). Le LMP impute ses déficits sur son revenu global, mais il cotise à la sécurité sociale des indépendants et relève du régime des plus-values professionnelles.

Ce qui ne change pas selon le régime

• La cotisation foncière des entreprises (CFE) : due dans la commune du logement, sauf exonération, notamment pour la location en meublé d’une partie de votre habitation personnelle (article 1459 du CGI).
• La TVA : la location de logements meublés d’habitation est exonérée, sauf para-hôtellerie (article 261 D du CGI).
• La déclaration de début d’activité : un LMNP déclare son activité au guichet unique des formalités d’entreprises et obtient un numéro SIRET.

Notre recommandation : faites le calcul sur dix ans, revente comprise. Pour un bien financé à crédit et gardé longtemps, le réel l’emporte presque toujours ; pour un petit meublé sans emprunt, loué quelques semaines par an, le micro-BIC reste plus simple.