Texte officiel de l’article 685 du CGI
Les adjudications sur réitération des enchères de biens immeubles ne sont assujetties à la taxe proportionnelle de publicité foncière ou au droit proportionnel d’enregistrement que sur ce qui excède le prix de la précédente adjudication, si l’impôt en a été acquitté. Lorsque le prix n’est pas supérieur à celui de la précédente adjudication et si celle-ci a été enregistrée ou soumise à la formalité fusionnée, l’adjudication sur réitération des enchères est assujettie à une imposition fixe de 125 €.
Questions fréquentes sur l’article 685
Comment est calculée la taxe sur une réitération d'enchères immobilières ?
La taxe de publicité foncière ou le droit d'enregistrement ne s'applique que sur la différence entre le nouveau prix et le prix de la précédente adjudication, si l'impôt a été acquitté. Si le prix est identique ou inférieur, seule une taxe fixe de 125 € est due.
Que se passe-t-il si le prix de réitération est inférieur au prix initial ?
Lorsque le prix de la réitération des enchères n'excède pas celui de la précédente adjudication enregistrée, l'opération est soumise uniquement à une imposition fixe de 125 €, ce qui représente un avantage fiscal significatif.
Ce que dit l’article 685 du CGI
L’article 685 du Code Général des Impôts encadre la fiscalité spécifique des réitérations des enchères immobilières. Ce dispositif prévoit un régime fiscal particulier lorsqu’une adjudication immobilière fait l’objet d’une nouvelle procédure d’enchères. Le principe fondamental est que la taxe proportionnelle de publicité foncière ou le droit proportionnel d’enregistrement ne s’applique que sur la plus-value réalisée par rapport à la précédente adjudication, sous réserve que l’impôt initial ait été acquitté.
Application pratique de la taxation
Calcul en cas de prix supérieur
Prenons un exemple concret : une entreprise fait l’objet d’une adjudication immobilière à 500 000 € avec paiement de la taxe de publicité foncière (5,81 %). Lors de la réitération, le bien est adjugé à 550 000 €. La taxation ne portera que sur 50 000 € d’excédent, soit 2 905 € au lieu de 31 955 € sur la totalité du nouveau prix. Cette mesure protège les acquéreurs contre une double imposition.
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME confrontées à des procédures d’adjudication dans le cadre de liquidations ou de cessions d’actifs immobiliers bénéficient de cette optimisation fiscale. Cela permet de réduire significativement les coûts d’acquisition lors de reprises d’entreprises par voie judiciaire.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels du droit intervenant dans ces procédures doivent maîtriser cette disposition pour conseiller efficacement leurs clients. Les avocats spécialisés en droit immobilier ou des entreprises en difficulté y trouvent un levier d’optimisation pour leurs clients acquéreurs.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquemment concernés, les auto-entrepreneurs du secteur immobilier (marchands de biens, agents immobiliers) peuvent être amenés à participer à ces adjudications et doivent connaître ce régime fiscal avantageux.
Points d’attention juridiques
L’application de l’article 685 suppose impérativement que l’impôt de la première adjudication ait été régulièrement acquitté. En cas de prix identique ou inférieur lors de la réitération, le tarif forfaitaire de 125 € constitue un avantage fiscal majeur. Cette disposition s’applique tant aux ventes volontaires qu’aux ventes judiciaires, créant une égalité de traitement entre les différents modes d’adjudication.
Articles du CGI liés
Cette disposition s’articule avec les articles 662 à 684 relatifs aux droits d’enregistrement et taxes de publicité foncière, ainsi qu’avec l’article 879 concernant les adjudications de meubles. Le régime s’inscrit dans la logique générale de l’imposition des mutations à titre onéreux prévue par le titre premier du livre premier du CGI.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients TPE/PME, professions libérales et entrepreneurs dans leurs opérations immobilières complexes. Notre expertise en fiscalité immobilière nous permet d’optimiser la structuration de ces acquisitions par adjudication et d’anticiper les conséquences fiscales. N’hésitez pas à nous consulter avant toute participation à une procédure d’adjudication pour bénéficier pleinement des avantages de l’article 685.