Texte officiel de l’article 790 A bis du CGI
I.-Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la double limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire si ces sommes sont affectées par ce dernier, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement : 1° A l’acquisition d’un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement ; 2° A des travaux et des dépenses éligibles à la prime prévue au II de l’ article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 et réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. II.-Le bénéfice de cette exonération est remis en cause si le donataire n’a pas conservé comme résidence principale ou n’a pas affecté à la location à usage d’habitation principale le logement à l’acquisition duquel ont été affectées les sommes d’argent mentionnées au I du présent article pendant une durée de cinq ans à compter de la date d’acquisition de l’immeuble ou de son achèvement, s’il est postérieur, ou s’il n’a pas affecté à son habitation principale le logement ayant bénéficié des travaux mentionnés au 2° du même I pendant une durée de cinq ans à compter de leur date d’achèvement. En cas de location, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire. L’exonération ne s’applique pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié du crédit d’impôt prévu à l’article 199 sexdecies du présent code, d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ou de la prime prévue au II de l’ article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 précitée. Le donataire conserve les pièces justificatives à la disposition de l’administration. III.-Le I s’applique aux sommes versées entre le lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 et le 31 décembre 2026.
Questions fréquentes sur l’article 790 A bis
Quel est le montant maximum du don exonéré selon l'article 790 A bis ?
L'article 790 A bis prévoit une exonération dans la double limite de 100 000€ par donateur et 300 000€ par donataire. Ces sommes doivent être affectées à l'achat d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique.
Quand s'applique l'exonération de l'article 790 A bis du CGI ?
Cette exonération s'applique aux dons versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Le donataire dispose de 6 mois maximum après réception pour affecter les fonds à l'achat immobilier ou aux travaux.
Ce que dit l’article 790 A bis du CGI
L’article 790 A bis CGI instaure une exonération temporaire des droits de donation pour les dons familiaux destinés à l’immobilier. Cette mesure permet aux parents, grands-parents ou arrière-grands-parents de donner jusqu’à 100 000€ par donataire (300 000€ maximum par bénéficiaire) sans droits de mutation, sous condition d’affectation à l’achat d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique.
Les bénéficiaires doivent être des descendants directs (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou, à défaut, des neveux et nièces. L’affectation des fonds doit intervenir dans les 6 mois suivant le versement.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME peuvent optimiser leur stratégie patrimoniale en combinant cette exonération avec les abattements classiques. Par exemple, un dirigeant peut donner 100 000€ exonérés (article 790 A bis) + 100 000€ d’abattement enfant (article 779), soit 200 000€ sans droits par enfant pour un projet immobilier.
Pour les professions libérales et avocats
Cette mesure s’avère particulièrement intéressante pour les professions libérales souhaitant aider leurs enfants à acquérir leur résidence principale. Un avocat peut ainsi financer l’achat d’un appartement neuf à 400 000€ en donnant 100 000€ à chacun de ses 4 enfants, tous exonérés de droits.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs ayant constitué une épargne peuvent utiliser ce dispositif pour transmettre des liquidités tout en bénéficiant de l’exonération, à condition que leurs descendants respectent les obligations d’affectation et de conservation.
Points d’attention
L’exonération est remise en cause si le donataire ne conserve pas le logement comme résidence principale pendant 5 ans (ou ne le loue pas comme habitation principale). Pour les travaux de rénovation énergétique, le logement doit rester l’habitation principale 5 ans après achèvement des travaux. Attention : l’exonération ne s’applique pas si le donataire bénéficie déjà d’autres aides (crédit d’impôt, déductions, primes) pour les mêmes dépenses.
Articles du CGI liés
Cette exonération se cumule avec les abattements traditionnels : 100 000€ par enfant (article 779), 31 865€ par petit-enfant (article 790 B), et 5 310€ par arrière-petit-enfant (article 790 D). Elle complète également les dispositifs existants pour les conjoints (article 790 E) et partenaires PACS (article 790 F).
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons nos clients parisiens dans l’optimisation de leurs donations familiales. Cette mesure temporaire (2025-2026) nécessite une planification rigoureuse : documentation des versements, respect des délais d’affectation, et constitution d’un dossier de suivi. Notre expertise permet d’optimiser la stratégie patrimoniale en combinant cette exonération avec les autres dispositifs fiscaux disponibles.