Texte officiel de l’article 967 du CGI
L’article 754 B est applicable à l’impôt sur la fortune immobilière.
Questions fréquentes sur l’article 967
Que signifie l'application de l'article 754 B à l'IFI selon l'article 967 ?
L'article 967 du CGI étend les règles de l'article 754 B (initialement prévues pour les droits de succession) à l'impôt sur la fortune immobilière. Cela concerne notamment les biens acquis avec clause de tontine.
Comment la clause de tontine impacte-t-elle le calcul de l'IFI ?
Avec une clause de tontine, chaque acquéreur est présumé propriétaire de l'intégralité du bien pour le calcul de l'IFI, jusqu'au décès de l'un d'eux. Cette règle peut considérablement augmenter l'assiette taxable.
Ce que dit l’article 967 du CGI
L’article 967 CGI IFI établit un renvoi technique essentiel : il rend applicable l’article 754 B du Code général des impôts à l’impôt sur la fortune immobilière. Cette disposition, bien que courte, a des implications majeures pour l’évaluation du patrimoine immobilier soumis à l’IFI, particulièrement en matière de clause de tontine et d’acquisitions en commun avec survie.
Application pratique de l’article 754 B à l’IFI
L’article 754 B, initialement prévu pour les droits de mutation à titre gratuit, régit les acquisitions avec clause de tontine. Par le biais de l’article 967, ces règles s’appliquent désormais au calcul de l’IFI. Concrètement, lorsque deux personnes acquièrent un bien immobilier de 2 millions d’euros avec clause de tontine, chacune sera présumée propriétaire de l’intégralité du bien (2 millions d’euros) pour le calcul de l’IFI, et non de sa quote-part (1 million d’euros).
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME qui investissent dans l’immobilier professionnel ou personnel avec clause de tontine doivent être particulièrement vigilants. Si un dirigeant acquiert avec son conjoint des locaux professionnels de 1,5 million d’euros avec clause de tontine, il devra déclarer la totalité de cette valeur dans son patrimoine IFI, même s’il n’a financé que la moitié.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux et avocats, souvent propriétaires de leurs locaux professionnels, doivent anticiper l’impact de ces règles. Un avocat associé qui acquiert avec un confrère un immeuble de bureaux de 2,5 millions d’euros avec clause de tontine verra son patrimoine IFI majoré de l’intégralité de cette somme, ce qui peut le faire basculer dans l’obligation déclarative IFI.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les gros montants immobiliers, les auto-entrepreneurs en couple doivent être informés des conséquences de la clause de tontine sur leur éventuelle future exposition à l’IFI, notamment en cas d’évolution de leur situation patrimoniale.
Points d’attention essentiels
La principale difficulté réside dans l’identification des situations concernées par ce renvoi. Tous les contrats d’acquisition immobilière doivent être analysés pour détecter la présence d’une clause de tontine. Cette règle peut créer des situations où le patrimoine déclaré dépasse largement la réalité économique, avec un risque de double taxation si les deux acquéreurs dépassent le seuil IFI de 1,3 million d’euros.
Articles du CGI liés
L’article 967 doit être lu en liaison avec l’article 754 B (clause de tontine), l’article 965 (champ d’application de l’IFI), l’article 968 (démembrement de propriété) et l’article 968 bis (acquisitions en commun). Cette interconnexion des textes nécessite une approche globale pour optimiser la situation patrimoniale.
Conseil AdvizExperts
Face à la complexité de ces règles de renvoi, AdvizExperts recommande un audit patrimonial complet avant toute acquisition immobilière importante. Notre expertise en fiscalité patrimoniale permet d’anticiper les conséquences IFI et de structurer les acquisitions pour optimiser la charge fiscale, tout en respectant les obligations déclaratives spécifiques aux TPE/PME et professions libérales.