Texte officiel de l’article 972 ter du CGI
Pour l’application de l’article 965 et sous les mêmes conditions, ne sont pas retenues pour la détermination de l’assiette de l’impôt les actions de sociétés d’investissements immobiliers mentionnées au I de l’article 208 C lorsque le redevable détient, directement et, le cas échéant, indirectement, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° de l’article 965, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.
Questions fréquentes sur l’article 972 ter
Quelles sont les actions SIIC exonérées d'IFI selon l'article 972 ter ?
Les actions de SIIC sont exonérées d'IFI lorsque le contribuable détient moins de 5% du capital et des droits de vote, directement ou indirectement, seul ou avec son foyer fiscal.
Comment calculer le seuil de 5% pour l'exonération SIIC à l'IFI ?
Le seuil de 5% s'apprécie en additionnant les détentions directes et indirectes du redevable et de toutes les personnes de son foyer fiscal au sens de l'article 965 du CGI.
Ce que dit l’article 972 ter du CGI
L’article 972 ter du CGI établit une exonération d’IFI pour les actions de SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) mentionnées à l’article 208 C. Cette disposition permet aux contribuables détenant moins de 5% du capital et des droits de vote d’une SIIC de ne pas inclure ces actions dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Cette mesure reconnaît le caractère minoritaire de l’investissement et évite la double taxation des actifs immobiliers sous-jacents.
Application pratique de l’exonération SIIC
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME peuvent diversifier leur patrimoine immobilier via les SIIC sans impact IFI, sous réserve du seuil de 5%. Par exemple, un chef d’entreprise détenant 3% d’actions Gecina (valorisées 200 000 €) et 2% d’Unibail (valorisées 150 000 €) bénéficie de l’exonération totale. Cette stratégie permet un accès aux marchés immobiliers professionnels (bureaux, commerces) sans les contraintes de gestion directe.
Pour les professions libérales et avocats
Les professions libérales, notamment les avocats, peuvent constituer un patrimoine immobilier professionnel diversifié via les SIIC. Un avocat détenant 4% d’actions Klépierre (300 000 €) voit ses titres exonérés d’IFI. Cette approche offre une exposition aux actifs immobiliers commerciaux tout en conservant la liquidité nécessaire à l’exercice professionnel.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que rarement concernés par l’IFI, les auto-entrepreneurs en forte croissance peuvent anticiper leur stratégie patrimoniale. L’investissement en SIIC sous le seuil de 5% constitue une préparation efficace avant d’atteindre le seuil d’assujettissement IFI de 1,3 million d’euros.
Points d’attention sur le seuil de 5%
Le calcul du seuil de 5% intègre les détentions directes, indirectes et conjointes avec le foyer fiscal. Attention aux participations croisées : si deux époux détiennent chacun 3% d’une même SIIC, le seuil de 5% est dépassé (6% cumulés). La valorisation s’effectue selon les règles de l’article 973, soit au dernier cours connu ou selon la moyenne des 30 derniers cours. Les plus-values de cession restent soumises au régime fiscal des valeurs mobilières, indépendamment de l’exonération IFI.
Articles du CGI liés
L’article 972 ter s’articule avec l’article 965 (champ d’application IFI), l’article 208 C (définition des SIIC), l’article 972 bis (organismes de placement collectif) et l’article 973 (règles de valorisation). Cette cohérence législative assure une application harmonisée des exonérations patrimoniales.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons nos clients parisiens dans l’optimisation de leur stratégie patrimoniale immobilière. Notre expertise permet d’identifier les opportunités d’investissement en SIIC tout en respectant les seuils d’exonération. Nous analysons la composition des portefeuilles existants et proposons des restructurations adaptées aux objectifs patrimoniaux de chaque client, qu’il soit dirigeant de TPE/PME, professionnel libéral ou avocat.