La location meublee non professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux considerables. Voici pourquoi un expert-comptable specialise est quasi indispensable.
Pourquoi un expert-comptable en LMNP ?
Les amortissements
L avantage principal du LMNP au reel est la possibilite d amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux. Un bien achete 200 000 euros peut generer 6 000 a 8 000 euros d amortissement annuel.
La liasse fiscale 2031
Le LMNP au reel necessite une liasse fiscale 2031 avec bilan et compte de resultat.
Micro-BIC ou regime reel ?
Micro-BIC
- Abattement forfaitaire de 50 %
- Simple, pas de comptabilite
Regime reel
- Deduction des charges reelles + amortissements
- Permet souvent de ne pas payer d impot pendant 10 a 15 ans
Exemple
Pour 15 000 euros de loyers : micro-BIC = 2 250 euros d impot. Reel = 300 euros d impot. Economie : 1 950 euros/an.
Les missions de l expert-comptable LMNP
- Tenue comptable et enregistrement des charges
- Calcul des amortissements par composants
- Liasse fiscale 2031
- Declaration 2042-C-PRO
- Conseil fiscal : passage LMP, SCI, revente
Combien ca coute ?
De 500 a 1 200 euros/an selon le nombre de biens. Integralement deductible. L economie fiscale est toujours superieure au cout.
LMNP ou LMP ?
- LMNP : recettes < 23 000 euros/an. Pas de charges sociales.
- LMP : recettes > 23 000 euros ET > 50 % des revenus. Charges sociales mais deficit imputable.
Erreurs a eviter
Rester en micro-BIC
La majorite des LMNP gagneraient au reel. Faites simuler.
Oublier l immatriculation
Formulaire P0i obligatoire pour obtenir un SIRET.
FAQ
Expert-comptable obligatoire en LMNP ?
Non mais quasi indispensable au reel. La liasse 2031 est trop technique sans professionnel.
Frais d expert-comptable deductibles ?
Oui, integralement deductibles au regime reel.
LMNP reel ou micro-BIC ?
Si charges + amortissements > 50 % des loyers (quasi toujours avec un emprunt), le reel gagne.
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