Texte officiel de l’article 14 A du CGI
Sont également compris dans la catégorie des revenus fonciers les revenus distribués par un fonds de placement immobilier mentionné à l’article 239 nonies au titre de la fraction du résultat mentionnée au 1° de l’article L. 214-51 du code monétaire et financier, à l’exception de la fraction afférente aux loyers issus de biens meublés, relative aux actifs mentionnés aux 1° et 2° du I de l’article L. 214-36 du même code, à l’exception des meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au bon fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers, détenus directement ou indirectement par ce fonds.
Questions fréquentes sur l’article 14 A
Les revenus d'un fonds de placement immobilier sont-ils imposés comme des revenus fonciers ?
Oui, selon l'article 14 A du CGI, les revenus distribués par un FPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, la fraction afférente aux loyers de biens meublés en est exclue.
Comment déclarer les revenus d'un fonds de placement immobilier ?
Les revenus de FPI doivent être déclarés dans la section revenus fonciers de votre déclaration d'impôts. Le fonds vous transmet un relevé fiscal détaillant les montants à reporter.
Ce que dit l’article 14 A du CGI
L’article 14 A du Code général des impôts précise le traitement fiscal des revenus fonds placement immobilier (FPI). Ce texte établit que les distributions effectuées par ces fonds sont classées dans la catégorie des revenus fonciers, au même titre que les loyers perçus directement d’un bien immobilier. Cette disposition concerne spécifiquement les revenus issus des actifs immobiliers détenus par le fonds, à l’exclusion notable des revenus provenant de biens meublés.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME qui investissent dans des fonds de placement immobilier doivent intégrer ces revenus dans leur déclaration personnelle. Par exemple, un dirigeant percevant 5 000 € de distributions FPI devra les déclarer en revenus fonciers. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%. L’avantage réside dans la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier si le total des revenus fonciers n’excède pas 15 000 €.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux bénéficient du même traitement fiscal. Un avocat percevant 8 000 € de revenus FPI pourra déduire les frais de gestion du fonds et les charges financières liées à l’acquisition des parts. Cette catégorisation en revenus fonciers permet une optimisation fiscale intéressante, notamment par le jeu des déficits fonciers imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs doivent distinguer ces revenus de FPI de leur chiffre d’affaires professionnel. Ces distributions, relevant des revenus fonciers, ne sont pas soumises aux cotisations sociales des indépendants mais aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Un auto-entrepreneur percevant 3 000 € de FPI n’inclura pas cette somme dans sa déclaration micro-entreprise.
Points d’attention
La principale subtilité de l’article 14 A concerne l’exclusion des revenus de biens meublés. Ces derniers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Les investisseurs doivent donc analyser précisément la composition du portefeuille du FPI. Par ailleurs, les meubles et équipements nécessaires au fonctionnement des immeubles restent dans le périmètre des revenus fonciers, créant une frontière parfois délicate à apprécier.
Articles du CGI liés
L’article 14 A s’articule avec l’article 14 qui définit la catégorie des revenus fonciers et l’article 239 nonies relatif aux FPI. La référence au code monétaire et financier (articles L. 214-51 et L. 214-36) précise les règles de fonctionnement de ces véhicules d’investissement. Cette interconnexion nécessite une approche globale pour optimiser la fiscalité de l’investissement immobilier indirect.
Conseil AdvizExperts
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