Texte officiel de l’article 14 du CGI
Sous réserve des dispositions de l’article 15 , sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale : 1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus : a De l’outillage des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure, dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble ; b De toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions ; c Des bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres. 2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants.
Questions fréquentes sur l’article 14
Quels revenus immobiliers entrent dans la catégorie des revenus fonciers selon l'article 14 ?
L'article 14 du CGI inclut les revenus des propriétés bâties (maisons, usines), non bâties (terrains, carrières) et certaines installations spécifiques comme les bateaux aménagés à point fixe. Cette classification s'applique uniquement si ces revenus ne relèvent pas d'une activité commerciale, artisanale ou libérale.
Un auto-entrepreneur peut-il avoir des revenus fonciers imposables en plus de son activité ?
Oui, un auto-entrepreneur propriétaire immobilier doit déclarer ses revenus fonciers séparément de son chiffre d'affaires. Ces revenus relèvent du régime foncier classique et non du régime micro-social, créant ainsi deux impositions distinctes à gérer.
Ce que dit l’article 14 du CGI
L’article 14 du Code Général des Impôts définit précisément ce qui constitue les revenus fonciers imposables. Cette disposition fiscale fondamentale établit deux grandes catégories : les propriétés bâties et non bâties. Contrairement aux idées reçues, cette classification va bien au-delà des simples loyers d’appartements et englobe de nombreuses situations spécifiques que tout propriétaire doit connaître.
La condition essentielle posée par l’article 14 est que ces revenus ne doivent pas être inclus dans les bénéfices d’une entreprise commerciale, artisanale, agricole ou d’une profession libérale. Cette distinction est cruciale pour la qualification fiscale et le régime d’imposition applicable.
Application pratique des revenus fonciers
Pour les TPE/PME
Une TPE propriétaire de ses locaux commerciaux et les donnant en location à une autre société génère des revenus fonciers imposables. Par exemple, une SARL possédant un entrepôt de 500 m² loué 3 000 € par mois devra déclarer 36 000 € de revenus fonciers annuels, même si elle exerce par ailleurs une activité commerciale. L’outillage industriel fixé à perpétuelle demeure (machines-outils scellées, installations électriques spécifiques) génère également des revenus fonciers lorsqu’il est loué avec le bâtiment.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat propriétaire d’un cabinet de 200 m² qu’il sous-loue partiellement à des confrères doit distinguer : la partie qu’il occupe (pas de revenus fonciers) et la partie louée générant des revenus fonciers. Si la sous-location représente 4 000 € mensuels, ces 48 000 € annuels relèvent du régime foncier, non des BNC. Cette distinction impacte directement le calcul des charges déductibles et des plus-values de cession.
Pour les auto-entrepreneurs
Un auto-entrepreneur en consulting propriétaire d’un studio loué 800 € par mois cumule deux régimes fiscaux : 9 600 € de revenus fonciers déclarés au régime micro-foncier (abattement de 30%) et son chiffre d’affaires auto-entrepreneur. Les revenus de propriétés non bâties (terrain agricole loué 2 000 € par an) s’ajoutent également aux revenus fonciers, créant une imposition progressive distincte de l’activité principale.
Points d’attention essentiels
L’article 14 précise des cas particuliers souvent méconnus : les bateaux aménagés à point fixe pour l’habitation ou le commerce génèrent des revenus fonciers imposables, même simplement amarrés. Les terrains de carrières, étangs de pisciculture ou marais salants entrent dans cette catégorie, avec des spécificités de déduction des frais d’exploitation. La frontière entre revenus fonciers et bénéfices commerciaux reste délicate à établir, notamment pour les meublés de tourisme ou locations saisonnières intensives.
Articles du CGI liés
L’article 15 du CGI, directement référencé, exonère les logements occupés par leur propriétaire. L’article 13 définit les principes généraux de détermination du bénéfice imposable. Les articles 28 à 33 du CGI précisent les modalités de calcul et déductions applicables aux revenus fonciers. Cette articulation législative forme un ensemble cohérent pour l’imposition immobilière.
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