Article 1384 C bis du CGI : l’exonération de taxe foncière après la rénovation lourde d’un logement social ancien
Rédigé par le cabinet, sources officielles Mis à jour le Texte officiel : version en vigueur depuis le 31 décembre 2023
En bref
Un logement locatif social de plus de quarante ans, classé E, F ou G, peut être exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans après une opération unique de rénovation lourde qui le fait passer en classe A ou B. L’exonération suppose un agrément du préfet délivré à partir du 1er janvier 2024.
La durée monte à vingt-cinq ans quand la demande d’agrément est déposée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026. Passé cette date, la durée de base de quinze ans s’applique.
Durée d’exonération si l’agrément est demandé de 2024 à 2026
25 ans
- Durée de base, demande déposée à partir de 2027
- 15 ans
- Ancienneté minimale du logement social
- 40 ans
- Classe énergétique à atteindre
- A ou B
Le texte officiel
I.-Sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties, pendant une durée de quinze ans à compter de l'année suivant celle de l'achèvement de l'opération unique de travaux de rénovation lourde mentionnés au 4°, les logements locatifs qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : 1° Ils étaient achevés depuis au moins quarante ans à la date de dépôt de la demande de l'agrément mentionné au même 4° ; 2° Ils constituent, depuis au moins quarante ans, des logements locatifs sociaux prévus au 1° du I de l'article 278 sexies ou, sous réserve d'avoir été soit construits, soit améliorés, soit acquis et améliorés avec le concours financier de l'Etat, des logements appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ou gérés par un tel organisme ; 3° Ils avaient, avant les travaux mentionnés au 4° du présent I, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes E, F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ou, lorsqu'ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, ils ne respectaient pas des critères de performance énergétique et environnementale fixés par décret ; 4° Ils ont fait l'objet d'une décision d'agrément délivrée par le représentant de l'Etat dans le département à compter du 1er janvier 2024 pour la réalisation de travaux de rénovation lourde permettant : a) Au bâtiment ou à la partie de bâtiment sur laquelle portent les travaux d'atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B au sens du même article L. 173-1-1 ou, lorsqu'il est situé en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, des critères de performance énergétique et environnementale fixés par décret ; b) Le respect des critères de sécurité d'usage prévus au chapitre IV du titre III du livre Ier du même code, des critères de qualité sanitaire prévus au titre V du même livre Ier et des critères d'accessibilité des bâtiments prévus au titre VI dudit livre Ier. Un décret précise les conditions dans lesquelles le respect de tout ou partie des critères mentionnés au premier alinéa du présent b n'est pas exigé en cas d'incompatibilité avec les contraintes architecturales ou patrimoniales pesant sur le bâtiment ou lorsque les travaux nécessaires au respect de ces critères font courir un risque sur l'intégrité du bâti ; 5° Ils ont, à l'issue des travaux mentionnés au 4° du présent I, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ou, lorsqu'ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, ils respectent les critères fixés par le décret prévu au a du 4° du présent I. II.-La durée de l'exonération prévue au I est portée à vingt-cinq ans lorsque la demande de l'agrément mentionné au 4° du même I a été déposée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.
Notre commentaire : un dispositif pour les bailleurs sociaux
L’article 1384 C bis a été créé par la loi de finances pour 2024. Il s’adresse aux propriétaires de logements locatifs sociaux anciens, surtout les organismes d’HLM, qui engagent une opération lourde de rénovation énergétique. La taxe foncière sur les propriétés bâties de ces logements est supprimée pendant quinze ou vingt-cinq ans.
Cinq conditions se cumulent pour chaque logement.
- Il est achevé depuis au moins quarante ans à la date de la demande d’agrément.
- Depuis au moins quarante ans, il est un logement locatif social. Il peut aussi appartenir à un organisme d’HLM, ou être géré par lui, après avoir été construit, amélioré ou acquis et amélioré avec le concours financier de l’État.
- Avant les travaux, il est classé E, F ou G (en outre-mer, il ne respecte pas les critères fixés par décret).
- Il a fait l’objet d’un agrément du préfet, délivré à partir du 1er janvier 2024. Les travaux de rénovation lourde doivent l’amener à la classe A ou B et respecter des critères de sécurité, de qualité sanitaire et d’accessibilité.
- Après les travaux, il est effectivement classé A ou B.
L’agrément est le point central. Sans lui, aucune exonération, quelle que soit la qualité des travaux.
Exemple chiffré : l’effet de la date de la demande
Un bailleur social rénove un immeuble ancien. Les travaux s’achèvent en 2027. L’exonération commence l’année suivante, en 2028. Seule la date de dépôt de la demande d’agrément change la durée.
| Demande d’agrément déposée | Durée | Années exonérées |
|---|---|---|
| Entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026 | 25 ans | de 2028 à 2052 |
| À partir du 1er janvier 2027 | 15 ans | de 2028 à 2042 |
Si la taxe foncière de l’immeuble est de 20 000 € par an, à titre d’illustration, la différence se chiffre simplement.
Déposer la demande avant la fin de 2026 vaut donc dix années de taxe foncière supplémentaires. Le calendrier de l’agrément se prépare avec l’audit énergétique, qui est exigé pour l’obtenir.
Durées : article 1384 C bis, I et II, du CGI. Taxe foncière annuelle choisie pour l’illustration, sans lien avec un immeuble réel.
Ce qu’il faut savoir
- L’agrément se prend avant les travaux. Il suppose la preuve de l’ancienneté et du caractère social du logement, ainsi qu’un audit énergétique qui indique la classe avant travaux et la classe visée. En outre-mer, une note technique remplace l’audit.
- Les justificatifs de fin de chantier comptent autant. Diagnostic de performance énergétique en classe A ou B, attestations de conformité des installations électriques et de gaz, attestation d’accessibilité.
- La déclaration d’achèvement a un délai. Elle se dépose dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation définitive des travaux (article 1406), avec la copie de l’agrément. Une déclaration tardive réduit l’exonération à la période qui reste à courir après le 31 décembre de l’année suivant le dépôt.
- La perte est définitive. Changement d’usage, logement qui n’est plus loué comme logement social, agrément remis en cause : l’exonération cesse le 1er janvier suivant et ne revient pas.
- Les autres avantages ne se cumulent pas. L’exonération de deux ans de l’article 1383 et les dégrèvements des articles 1391 C et 1391 E ne s’appliquent pas à un logement déjà exonéré au titre de l’article 1384 C bis.
Ce qu’en dit l’administration
Le Bulletin officiel des finances publiques détaille chacune des conditions, y compris les critères propres à la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion. Il précise que l’exonération s’étend aux taxes additionnelles à la taxe foncière, mais pas à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il rappelle que l’exonération court à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux.
BOFiP, BOI-IF-TFB-10-125, version du 4 juin 2025, § 1 à 260.
Articles liés
| Article 1384 C | L’exonération des logements sociaux acquis et améliorés avec le concours de l’État |
|---|---|
| Article 1384 B | L’exonération des logements sous bail à réhabilitation |
| Article 1391 E | Le dégrèvement pour travaux d’économie d’énergie, non cumulable |
| Article 1383 | L’exonération de deux ans des constructions nouvelles, écartée après la rénovation lourde |
| Article 1406 | La déclaration d’achèvement des travaux, dans les quatre-vingt-dix jours |
| Article 278 sexies | La définition des logements locatifs sociaux |
Vos questions
Combien de temps dure l’exonération de taxe foncière ?
Quinze ans à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux. Elle est portée à vingt-cinq ans quand la demande d’agrément a été déposée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026. Cette extension vaut en métropole comme dans les départements d’outre-mer.
Quels logements peuvent en bénéficier ?
Des logements locatifs achevés depuis au moins quarante ans à la date de la demande d’agrément. Depuis quarante ans au moins, ils sont des logements sociaux ou appartiennent à un organisme d’HLM (ou sont gérés par lui) après un concours financier de l’État. Avant les travaux, ils sont classés E, F ou G. Après, ils doivent atteindre la classe A ou B.
Quelles démarches faut-il accomplir ?
Avant les travaux, demander l’agrément au représentant de l’État dans le département, avec la preuve de l’ancienneté et du caractère social du logement et un audit énergétique. Après les travaux, transmettre au service instructeur le diagnostic de performance énergétique et les attestations de conformité, puis déposer la déclaration d’achèvement dans les quatre-vingt-dix jours, avec la copie de l’agrément.
L’exonération couvre-t-elle la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
Non. Elle porte sur la taxe foncière et sur les taxes additionnelles listées par le BOFiP, mais pas sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, parce qu’il s’agit d’une exonération temporaire.
Peut-on la cumuler avec d’autres avantages de taxe foncière ?
Non pour trois dispositifs. L’exonération de deux ans des constructions nouvelles (article 1383) ne s’applique pas après l’opération de rénovation lourde. Le dégrèvement pour travaux d’économie d’énergie (article 1391 E) et celui pour l’accessibilité et l’adaptation au handicap (article 1391 C) ne jouent pas non plus.
Que se passe-t-il si le logement change d’usage ?
L’exonération cesse, de façon définitive, à compter du 1er janvier de l’année qui suit l’événement : usage autre que l’habitation principale, logement qui n’est plus loué dans les conditions du logement social, agrément remis en cause ou critère du texte non respecté.
Sources
- Code général des impôts, article 1384 C bis, version en vigueur depuis le 31 décembre 2023 (base LEGI de la DILA, état du 6 octobre 2026), LEGIARTI000048795218, consulté le 8 octobre 2026.
- Code général des impôts, articles 278 sexies, 1383, 1391 C, 1391 E et 1406 (base LEGI de la DILA, état du 6 octobre 2026), consulté le 8 octobre 2026.
- BOFiP, taxe foncière sur les propriétés bâties : exonération de longue durée en faveur des logements sociaux faisant l’objet de travaux de rénovation lourde, § 1 à 260, version du 4 juin 2025, BOI-IF-TFB-10-125, consulté le 4 juin 2025.
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