Article 1594 B du CGI : les actes exclus de la répartition départementale des droits

Ce que dit l’article 1594 B

L’article 1594 A du CGI attribue aux départements les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière dus sur les ventes d’immeubles situés sur leur territoire. L’article 1594 B retire de cette règle trois catégories d’actes : les actes de société, l’échange, et les droits ou taxes fixes.

Pour ces actes, le département n’est donc pas le bénéficiaire par principe. Le BOFiP le confirme pour l’échange : la taxe de publicité foncière due sur un échange pur et simple d’immeubles est perçue au profit de l’État.

À qui il s’applique

À toute personne qui échange un immeuble contre un autre, qui apporte un bien à une société, ou qui passe un acte donnant lieu à un droit fixe. L’article ne crée aucun taux : il dit à qui revient le produit. Les montants viennent d’autres textes : l’article 684 pour l’échange, l’article 810 pour les apports et l’article 691 bis pour le droit fixe des acquisitions avec engagement de construire.

Ce qu’il faut savoir

• L’échange pur et simple porte sur des immeubles d’égale valeur. La taxe de 5 % se calcule sur la valeur de l’un des lots, d’après la déclaration estimative des parties.
• La soulte ou la plus-value change la nature de l’opération : échange pour le lot le plus faible, vente pour la différence. Cette part est taxée au taux des ventes, au profit du département.
• Les taxes additionnelles ne frappent pas l’échange pur et simple. Elles s’ajoutent à la soulte : taxe de la commune et prélèvement pour frais d’assiette.
• Deux soultes réciproques : la taxe au tarif des ventes n’est due que sur la différence entre elles.
• L’adjudication récente : si les immeubles échangés ont été adjugés dans les deux ans qui précèdent ou suivent l’échange, la taxe ne peut pas être calculée sur une somme inférieure au prix de l’adjudication, sauf transformation de leur consistance.

Notre commentaire : exemple chiffré

Deux propriétaires échangent deux immeubles. Le premier vaut 200 000 €. Sans soulte, la taxe se calcule sur la valeur d’un seul lot.

Avec une soulte, le calcul se complique. Le second immeuble ne vaut que 160 000 € : le premier propriétaire verse 40 000 € de soulte. Le département est supposé au taux de 4,50 %.

La soulte de 40 000 € coûte donc 2 322,66 € de droits et taxes. Le montant exact dépend du taux voté par le département et par la commune.

Règles : articles 684, 683, 1584, 1594 B, 1594 D et 1647, V du CGI ; découpage échange et vente : BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-20-10, § 10 à 90. Exemple chiffré à titre d’illustration : émoluments du notaire et contribution de sécurité immobilière non compris ; hausse temporaire du taux départemental non appliquée.

Ce qu’en dit l’administration

Le Bulletin officiel des finances publiques décrit l’échange pur et simple comme celui qui porte sur des immeubles d’égale valeur, soumis à la taxe de l’article 684 sur la valeur de l’un des lots, à l’exclusion des taxes additionnelles et du prélèvement pour frais d’assiette. Il précise que cette taxe est perçue au profit de l’État, en application de l’article 1594 B.

Pour l’échange avec soulte, il retient un découpage : taxe de l’État sur le lot le plus faible, droit ou taxe du département au taux des ventes sur la soulte, avec la taxe de la commune et les frais d’assiette. Les taxes additionnelles ne s’appliquent pas non plus aux apports purs et simples passibles du droit fixe.

BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-20-10, version du 12 septembre 2012, § 1 à 90 ; BOI-ENR-DG-60-10-20, version du 6 avril 2016, § 10 et 30.