Article 1881 du CGI : comment l’administration prouve la mutation d’un immeuble

Ce que dit l’article 1881

L’article répond à une question de preuve. Pour réclamer les droits d’enregistrement à celui qui possède un immeuble sans que l’acte ait été enregistré, l’administration doit établir qu’il y a eu mutation. L’article 1881 lui donne trois moyens, qu’elle peut utiliser seuls :

1. l’inscription du nom du possesseur au rôle de la taxe foncière, et les paiements qu’il a faits d’après ce rôle ;
2. les baux qu’il a passés ;
3. les transactions ou autres actes constatant sa propriété ou son usufruit.

Il vise la propriété et l’usufruit. Le BOFiP range ces règles parmi les présomptions qui permettent de taxer les mutations « secrètes », c’est-à-dire faites sans acte soumis à la formalité.

À qui il s’applique

À celui qui se comporte en propriétaire ou en usufruitier d’un immeuble sans acte enregistré à son nom : un acquéreur dont l’acte n’a pas été enregistré, ou qui a acquis par une convention verbale. Le droit est réclamé au nouveau possesseur.

Cette fiche ne concerne que les immeubles. Pour les fonds de commerce et les clientèles, l’article 1882 pose une règle voisine. Pour les baux, voyez l’article 1883.

Ce qu’il faut savoir

• Une présomption simple : le redevable peut apporter la preuve contraire (BOFiP). Il lui revient de démontrer qu’il n’est pas devenu propriétaire ou usufruitier.
• Deux paiements au moins : l’article parle de « paiements » ; le BOFiP précise qu’il en faut deux au moins pour que la taxe foncière suffise.
• Une obligation de déclarer : à défaut d’acte, une déclaration détaillée et estimative est à faire dans le mois de l’entrée en possession (article 638). La mutation ne peut pas passer par la formalité unique.
• Un tarif de droit commun : le droit d’enregistrement est perçu au tarif des opérations de même nature qui donnent lieu à la taxe de publicité foncière (articles 653 et 682).
• Des pénalités en plus : intérêts de retard et majorations s’ajoutent aux droits (articles 1727 et 1728).

Notre commentaire : exemple chiffré

Un acquéreur achète un appartement 200 000 € dans un département qui applique le taux départemental de 4,50 %. L’acte n’est pas enregistré. Le nom de l’acquéreur apparaît au rôle de la taxe foncière et il en paie deux années. L’administration établit la mutation par ce moyen et réclame les droits.

Soit 5,80665 % du prix, comme sur une vente enregistrée en temps voulu. À ces droits s’ajoutent, faute de déclaration à temps, l’intérêt de retard et les majorations. Comme la présomption est simple, l’acquéreur peut la combattre en apportant la preuve contraire.

Taux : articles 1594 D, 1584 et 1647 du CGI, voir la fiche de l’[article 1594 D](/code-general-impots/article-1594-d-cgi-taux-taxe-publicite-fonciere/). Prix et taux départemental : hypothèses. Émoluments du notaire et contribution de sécurité immobilière non compris.

Ce qu’en dit l’administration

Le BOFiP traite l’article 1881 dans son chapitre sur les conventions simulées et la propriété apparente (BOI-ENR-DG-20-20-50, § 250 et 260). Il présente les présomptions des articles 1881, 1882 et 1883 comme des présomptions simples, qui admettent la preuve contraire, et il précise que les paiements de taxe foncière doivent être au nombre de deux au moins.

Dans son chapitre sur les mutations diverses d’immeubles (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-50, § 210 à 230), il rappelle l’obligation de déclarer sous un mois à défaut d’acte et cite un arrêt de la Cour de cassation du 29 juin 1999 : l’administration avait établi une mutation secrète par des présomptions et appliqué les articles 682 et 1881, et le contribuable, qui n’apportait pas la preuve d’un régime plus favorable, a été taxé au droit proportionnel.

Doctrine : BOFiP, BOI-ENR-DG-20-20-50, § 250 et 260, version du 12 septembre 2012 ; BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-50, § 210 à 230, version du 24 juin 2013.