Expert-comptable LMNP pour les loueurs en meublé

Ce qui change quand vous louez meublé

Vos loyers meublés ne sont pas des revenus fonciers : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Trois questions décident de ce que vous paierez : le régime (micro-BIC ou réel), le statut (non professionnel, LMNP, ou professionnel, LMP) et ce qui se passera le jour où vous vendrez. Les règles ci-dessous sont celles des loyers de 2026.

Dès la première location, l’activité se déclare au guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Vous obtenez ainsi le numéro SIRET à reporter sur votre déclaration de revenus.

Micro-BIC ou réel

Le plafond s’apprécie sur les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année. Un premier dépassement ne vous fait donc pas quitter le micro-BIC : vous passez au réel l’année qui suit deux années de suite au-dessus du plafond. Sous le plafond, le réel s’applique sur option : pour les loyers de 2026, elle devait être exercée avant la date limite de la déclaration des revenus de 2025, au printemps 2026. Si vous commencez à louer en 2026, vous pouvez encore opter jusqu’à la date limite de la déclaration de vos revenus de 2026. L’option vaut un an et se reconduit ensuite chaque année.

BOFiP, BOI-BAREME-000044, version du 19 août 2026 ; service-public.gouv.fr, F32744, vérifiée le 15 avril 2026 ; CGI, article 50-0.

L’amortissement fait la différence au réel

Au réel, vous déduisez vos charges : intérêts d’emprunt, taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE), assurance, frais de gestion, entretien et réparations. Vous amortissez en plus le logement sur sa durée d’utilisation et le mobilier sur 5 à 10 ans. Le terrain ne s’amortit pas : sa part doit être isolée dans le prix d’achat dès le départ.

L’amortissement a une limite : il ne peut pas créer de déficit. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges. Ce qui dépasse n’est pas perdu : il est reporté et déduit des bénéfices des années suivantes.

CGI, article 39 C, II, 2 et 3 ; BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, version du 5 août 2026 (terrains) ; service-public.gouv.fr, F32805, vérifiée le 21 février 2026 (charges et mobilier).

Un exemple : micro-BIC ou réel

Une infirmière libérale achète un deux-pièces 250 000 €, dont 40 000 € de terrain, et le loue meublé à l’année. En 2026, elle encaisse 15 600 € de loyers et paie 5 200 € de charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété). Le logement est amorti sur 30 ans et 8 000 € de meubles sur 8 ans, durées retenues pour l’exemple. Ses revenus d’infirmière dépassent ses loyers : elle est loueuse non professionnelle.

Au réel, son bénéfice imposable baisse de 5 400 € par rapport au micro-BIC. Les prélèvements sociaux de 18,6 % baissent à eux seuls d’environ 1 004 €, avant même l’impôt sur le revenu, qui dépend de sa tranche. Le simulateur LMNP refait ce calcul sur vos chiffres.

Abattement de 50 % : service-public.gouv.fr, F32744 ; prélèvements sociaux des revenus de 2026 : service-public.gouv.fr, F2329. Exemple établi par le cabinet.

À la revente, les amortissements reviennent

Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value d’un logement loué en meublé non professionnel est diminué des amortissements déduits au réel. La règle vaut pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Seuls les amortissements effectivement déduits sont repris : ceux qui restent en report ne le sont pas. Les logements situés dans une résidence pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, ou dans certains établissements médico-sociaux ou de soins de longue durée, en sont exclus.

Reprenons l’exemple. L’infirmière revend 300 000 € au bout de dix ans, après avoir déduit chaque année 7 000 € d’amortissement du logement. Pour simplifier, l’exemple laisse de côté les frais d’acquisition et les travaux, qui majorent le prix d’achat.

Après les abattements pour durée de détention, cette plus-value supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe s’y ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le réel reste souvent gagnant sur la durée, mais l’écart dépend de la date de revente. Nous le chiffrons avant que vous choisissiez votre régime, puis de nouveau avant de vendre.

CGI, article 150 VB, III (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) ; service-public.gouv.fr, F10864, vérifiée le 15 avril 2026 (impôt de 19 % et taxe au-delà de 50 000 €), et F2329, vérifiée le 30 juin 2026 (prélèvements sociaux de 17,2 %).

LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 €

Vous devenez loueur en meublé professionnel quand deux conditions sont réunies. D’abord, les recettes de location meublée de tout votre foyer dépassent 23 000 € sur l’année, loyers et charges compris. Ensuite, elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer. Il suffit qu’une condition manque pour rester non professionnel. Le statut vaut pour toutes les locations meublées du foyer.

Pour l’Urssaf, la location reste de la gestion de patrimoine privé tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € : vous ne payez que les prélèvements sociaux. Au-delà, le loueur professionnel paie des cotisations sociales. Pour une location de courte durée à une clientèle de passage, elles sont dues dès que les recettes annuelles dépassent 23 000 €. Un deuxième logement suffit parfois à franchir le seuil : le passage se prépare, parce qu’il change l’impôt, les cotisations et la revente.

CGI, articles 155, IV, 156 et 151 septies ; service-public.gouv.fr, F32744 et F32805 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026.

La TVA : en principe, aucune

La location d’un logement meublé, sans prestation, n’est pas soumise à la TVA. Elle le devient si vous fournissez au moins trois des prestations d’un hôtel : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison, réception de la clientèle. Le bail consenti à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui fournit ces prestations, une résidence de services par exemple, y est aussi soumis.

CGI, article 261 D, 4°, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026 (la TVA passe au code des impositions sur les biens et services le 1er janvier 2027) ; service-public.gouv.fr, F32805.

Les erreurs que nous voyons souvent

• Amortir le terrain. Il ne s’amortit pas : sans ventilation du prix, le plan d’amortissement est faux dès la première année.
• Oublier l’option. Sous le plafond du micro-BIC, le réel ne s’applique pas tout seul : sans option dans les délais, vous restez au micro-BIC.
• Compter le seuil sur un seul logement. Les 23 000 € s’apprécient sur les recettes de tout le foyer, charges comprises.
• Imputer un déficit sur ses salaires. Le déficit d’un loueur non professionnel ne réduit que ses revenus de location meublée.
• Perdre la trace des amortissements. Ils augmentent la plus-value à la revente : il faut les suivre année par année, avec leurs justificatifs.

Ce que nous faisons pour vous

Au démarrage, nous déclarons l’activité, ventilons le prix entre terrain, logement et mobilier et établissons le plan d’amortissement. Chaque année, nous tenons la comptabilité et déposons en ligne la déclaration 2031 et ses tableaux 2033. La date limite est le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec 15 jours de plus pour une déclaration transmise en ligne. Nous vous indiquons ensuite les montants à reporter sur votre déclaration de revenus. Avant une revente, nous calculons la plus-value avec les amortissements réintégrés.

BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10, version du 19 août 2026, § 30, 90 et 230.

Vous louez en société ? Une SCI qui loue meublé relève en principe de l’impôt sur les sociétés (service-public.gouv.fr, F32805) : voyez notre page sur les SCI et le comparatif LMNP ou SCI. Pour la location nue, les agences ou les marchands de biens, voyez la page immobilier. Pour aller plus loin sur le statut, lisez notre guide LMNP et la fiche de l’article 150 VB du CGI.