Marchand de bien fiscalité : quand une SCI bascule, et ce qu’elle risque
Une SCI qui achète des immeubles pour les revendre, de façon habituelle, fait une opération commerciale au sens de l’article 35 du code général des impôts. Elle devient alors passible de l’impôt sur les sociétés : ses profits sont imposés comme des bénéfices, sans abattement pour durée de détention.
Rédigé par le cabinet, sources officielles Publié le Mis à jour le
La définition fiscale
L’article 35 du code général des impôts range dans les bénéfices industriels et commerciaux les profits des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières. Le BOFiP précise que la qualité de marchand de biens vaut pour les personnes morales quelle que soit leur forme juridique, dès lors que leurs opérations sont habituelles et volontaires.
Les deux critères : l’intention et l’habitude
L’intention de revendre s’apprécie au moment de l’achat, pas au moment de la revente. Les raisons de la revente importent peu. L’administration la déduit des circonstances : objet social, financement de court terme, travaux de division, démarches de commercialisation engagées tôt. Un long délai entre l’achat et la revente est un indice important en sens contraire.
L’habitude se juge sur le nombre, la continuité et l’importance des opérations. La jurisprudence citée par le BOFiP donne des repères :
| Situation | Jugé |
|---|---|
| Achat d’un seul immeuble en bloc, division et revente par lots | Habitude caractérisée (CE, 12 juin 1992) |
| Nombreuses reventes à partir d’un achat unique | Habitude caractérisée |
| Vingt-trois acquisitions en quinze ans, mais deux reventes seulement | Pas d’habitude d’acheter pour revendre |
| Une seule construction (un cabinet médical et six appartements) vendue en plusieurs fois sur trois ans | Pas d’activité de marchand de biens |
Pour une société, l’objet social est souvent le premier indice. Mais des statuts qui ne prévoient pas d’opérations immobilières n’empêchent pas la requalification si les faits la démontrent.
Ce que risque une SCI requalifiée
L’impôt sur les sociétés. Une société civile qui se livre à des opérations visées à l’article 35 devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2, du code général des impôts). Les profits de revente sont imposés comme des bénéfices : 15 % jusqu’à 42 500 € si la société remplit les conditions du taux réduit, puis 25 %. Les abattements pour durée de détention des plus-values des particuliers disparaissent.
La TVA immobilière. Un marchand de biens est un assujetti : la revente d’un immeuble peut être soumise à la TVA, souvent sur la marge.
Le rappel sur plusieurs années, avec intérêts de retard et, le cas échéant, majorations.
L’autre face : le régime voulu de marchand de biens
Exercée volontairement, l’activité a ses avantages. Un assujetti qui achète un immeuble et prend l’engagement de le revendre dans les cinq ans est exonéré des droits et taxes de mutation, sous réserve de l’article 1020 (article 1115 du code général des impôts) ; le délai est ramené à deux ans pour certaines ventes par lots. Le stock d’immeubles est à l’actif, les frais financiers et travaux sont déductibles.
Nos recommandations
- Séparer clairement la détention patrimoniale (SCI à l’IR, qui loue et conserve) et l’achat-revente (société commerciale de marchand de biens).
- Éviter, dans une SCI patrimoniale, les opérations d’achat suivi de division et de revente rapide par lots.
- Documenter, à l’achat, la destination locative du bien : bail, financement long, absence de mandat de vente.
Pour arbitrer entre les structures de détention, voir SCI, LMNP ou nom propre et notre page expert-comptable des SCI ; pour une activité de marchand de biens assumée, notre page expert comptable marchand de biens. Les textes sont sur les fiches de l’article 35 et de l’article 1115 du CGI.
Vos questions
Qu’est-ce qui fait d’un investisseur un marchand de biens ?
Deux conditions réunies : des achats faits en vue de revendre (l’intention spéculative, appréciée au moment de l’achat) et des opérations habituelles. L’objet social d’une société peut suffire à les révéler, mais les faits comptent autant que les statuts.
Une seule opération peut-elle suffire ?
Oui dans certains cas. Le Conseil d’État a jugé que l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots, caractérise la condition d’habitude.
Que risque une SCI requalifiée ?
Une société civile qui se livre à des opérations visées à l’article 35 est passible de l’impôt sur les sociétés. Ses profits sont imposés comme des bénéfices, sans les abattements pour durée de détention des plus-values des particuliers, et la TVA immobilière peut s’appliquer aux reventes.
Garder longtemps un bien protège-t-il de la requalification ?
Un long délai entre l’achat et la revente est un indice important contre l’intention spéculative, mais ce n’est pas une garantie. L’administration examine l’ensemble des circonstances de chaque opération.
Sources
- BOFiP, BIC, profits des marchands de biens, opérations imposables (habitude et intention spéculative), BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, consulté le 7 octobre 2026.
- BOFiP, BIC, profits des marchands de biens, personnes imposables, BOI-BIC-CHAMP-20-10-30, consulté le 7 octobre 2026.
- Code général des impôts, articles 35 (marchands de biens), 206, 2 (sociétés civiles passibles de l’IS) et 1115 (engagement de revendre), base LEGI de la DILA, consulté le 7 octobre 2026.
Ces informations sont générales et datées ; votre situation se vérifie avec votre expert-comptable.
Un projet d’achat-revente dans votre SCI ?
Nous vérifions le risque de requalification avant l’achat et, si l’activité est réelle, nous mettons en place la structure de marchand de biens adaptée.