Article 35 du CGI : la location meublée, les marchands de biens et les autres revenus classés en bénéfices industriels et commerciaux

Ce que dit l’article 35

L’article 34 du CGI classe en BIC les profits des activités commerciales, industrielles et artisanales par nature. L’article 35 va plus loin : il y ajoute, pour les personnes physiques, des revenus qui n’en ont pas l’apparence mais que la loi traite comme tels.

Les principaux cas sont les suivants :

• les marchands de biens (1°) : ceux qui achètent habituellement en leur nom des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières pour les revendre ;
• les constructeurs-vendeurs et lotisseurs (1° bis, 3° et 4°) : achat d’immeubles pour édifier des bâtiments à vendre, cession de terrains divisés en lots, vente par lots à la diligence du bénéficiaire d’une promesse unilatérale ;
• les intermédiaires (2°) qui interviennent dans ces achats ou ventes ;
• les loueurs de fonds (5°) : location d’un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire ;
• les loueurs en meublé (5° bis) : location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ;
• les opérateurs sur instruments financiers à terme (8°), sur option.

La location meublée, le cas le plus fréquent

Le BOFiP précise que le régime de la location meublée suppose des meubles suffisants pour donner au logement un minimum d’habitabilité. Si l’exploitant fournit au moins trois prestations parmi le petit déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison et la réception de la clientèle, dans des conditions proches de l’hôtellerie, on bascule dans la parahôtellerie, qui obéit à d’autres règles.

Tout loueur en meublé relève des BIC. La question suivante est celle du caractère professionnel. Elle se tranche au niveau du foyer fiscal, pour l’ensemble de ses locations meublées, avec deux conditions cumulatives posées par le 2 du IV de l’article 155 :

1. des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, toutes taxes comprises ;
2. des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, pris nets de charges et d’abattements.

Quand la location passe par une société de personnes, le seuil de 23 000 € s’apprécie chez chaque associé, selon ses droits dans les bénéfices. Un loueur qui ne remplit pas les deux conditions reste non professionnel, ce qu’on appelle couramment le statut LMNP.

Notre commentaire : deux foyers, deux qualifications

Deux foyers fiscaux louent des meublés de longue durée et perçoivent chacun 30 000 € de recettes dans l’année.

Le plafond du micro-BIC pour une location de longue durée est de 83 600 € pour les années 2026 à 2028, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Au micro-BIC, le foyer A déclarerait donc 30 000 € × 50 % = 15 000 € de bénéfice imposable. Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et l’amortissement, est souvent plus favorable dès que les charges dépassent la moitié des recettes.

Seuils de qualification : article 155, IV-2 du CGI ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40 à 160, version du 15 avril 2026. Plafond et abattement du micro-BIC : BOFiP, BOI-BAREME-000044, version du 19 août 2026 ; service-public.gouv.fr, F32744. Revenus nets, hypothèses de l’exemple.

Marchand de biens ou gestion patrimoniale

Le BOFiP retient trois conditions cumulatives pour le 1° : des opérations habituelles faites avec l’intention de revendre, des achats suivis de ventes, des biens de la liste légale (immeubles, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières).

L’habitude se déduit de la pluralité des ventes ou de l’activité passée du vendeur. Il n’est pas nécessaire que l’activité soit exercée à titre professionnel ni à titre principal. L’intention de revendre s’apprécie au jour de l’achat, pas à celui de la revente. Le court délai entre achat et revente, le nombre et la fréquence des opérations, la profession du vendeur sont des indices. La doctrine cite aussi le cas d’un immeuble acheté en bloc puis divisé et revendu par lots, qui suffit à caractériser l’habitude. À l’inverse, la revente d’immeubles acquis à des fins essentiellement familiales n’entre pas dans le champ.

Les opérations visées sont entendues largement : apports en société, échanges et expropriations sont assimilés à des ventes. Les mutations à titre gratuit ne sont pas des cessions imposables, mais le III de l’article 35 permet à l’administration d’ignorer une donation entre vifs.

Ce qu’il faut savoir

• Le texte date de 2017. Il a été modifié pour la dernière fois par la loi du 29 décembre 2016, applicable aux revenus perçus à compter de 2017. Plusieurs alinéas sont abrogés (a, b, c et d du 3°, 7° bis, II).
• La société change la donne. Les associés d’une société relevant de l’impôt sur le revenu en BIC, comme les sociétés à l’impôt sur les sociétés, sont imposables sur leurs gains sur ces biens. Le point de savoir si l’opération relève du 1° décide alors s’il s’agit d’un gain sur stock ou d’une plus-value d’actif immobilisé.
• La donation n’efface pas l’imposition. Un bien donné avant d’être revendu peut être imposé chez le donateur.
• La qualification n’est pas figée. Le caractère professionnel de la location meublée s’apprécie chaque année civile : un foyer peut passer d’un statut à l’autre.

Ce qu’en dit l’administration

Le BOFiP consacre aux marchands de biens une division complète (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 à 20-10-40) et à la location meublée la division BOI-BIC-CHAMP-40-10, mise à jour le 15 avril 2026 pour les non-résidents après la loi de finances pour 2026. Il insiste sur l’examen des antécédents d’un particulier, sur les faits plus que sur l’objet social d’une société, et sur l’appréciation globale des recettes d’un foyer fiscal.

BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, § 1 à 140, version du 4 janvier 2017 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15 avril 2026.