Article 1384 F du CGI : l’exonération de taxe foncière d’un logement issu de la transformation de bureaux

Ce que dit l’article 1384 F

L’article ouvre une faculté aux collectivités locales. Une commune ou un EPCI à fiscalité propre peut, par une délibération prise dans les conditions de l’article 1639 A bis, exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant cinq ans les locaux d’habitation issus de la transformation de bureaux. Les locaux doivent être affectés à l’habitation principale. L’exonération s’applique à compter de l’année qui suit l’achèvement des travaux, pour la part de taxe qui revient à la collectivité.

Le II fixe la démarche. Le propriétaire déclare le bien au service des impôts du lieu de situation, avant le 1er janvier de la première année d’application, avec la copie de la déclaration de l’article 1406 et les justificatifs.

À qui il s’applique

Aux propriétaires d’immeubles de bureaux qui deviennent des logements, par reconstruction ou par changement d’affectation. Le logement doit être la résidence habituelle et effective de l’occupant, propriétaire ou locataire, au 1er janvier de l’année qui suit la transformation. Un local à usage mixte n’est exonéré que pour sa partie d’habitation, et les dépendances, comme les caves et les garages, suivent le sort du logement.

Les anciens commerces et les locaux de stockage ne sont pas concernés. Le BOFiP les exclut expressément, de même que les logements loués meublés à titre saisonnier, les résidences secondaires et les logements vacants.

Notre commentaire : un exemple chiffré

Un propriétaire transforme en 2026 un plateau de bureaux en deux logements loués comme résidences principales. La commune a délibéré avant le 1er octobre 2025. La part communale de la taxe foncière des deux logements est de 1 200 € par an, à titre d’illustration.

L’exonération ne couvre que la part de la commune qui a délibéré. Si l’EPCI n’a pas délibéré, sa part reste due. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste également due. Le propriétaire qui ne déposerait pas la déclaration avant le 1er janvier 2027 s’exposerait à devoir réclamer l’exonération après coup.

Article 1384 F, I et II, du CGI ; BOFiP, BOI-IF-TFB-10-200, version du 8 juin 2022, § 150 et 210. Montant donné à titre d’illustration, sans lien avec un immeuble réel.

Ce qu’il faut savoir

• La délibération est générale. Elle concerne tous les logements éligibles de la commune et reste valable tant qu’elle n’est ni modifiée ni rapportée. Prise avant le 1er octobre, elle s’applique l’année suivante.
• Le 1er janvier compte. La condition d’habitation principale s’apprécie au 1er janvier de l’année qui suit la transformation.
• La perte est définitive. L’exonération cesse le 1er janvier qui suit un changement d’usage, comme une résidence secondaire, ou l’affectation d’une partie du logement à un usage professionnel pour cette partie. Les années déjà exonérées ne sont pas remises en cause.
• Un changement de propriétaire ne la remet pas en cause. Le nouveau redevable en bénéficie pour la période restante.
• Le transfert de la part départementale a modifié la règle. Depuis 2021, la part départementale de la taxe est transférée aux communes. Les exonérations accordées sont devenues des exonérations partielles de la part communale, calculées d’après celles de 2020.

Cette version de l’article s’applique aux impositions établies à compter de 2021.

Ce qu’en dit l’administration

Le Bulletin officiel des finances publiques précise les notions de bureaux et de transformation, qui regroupent les reconstructions et les changements d’affectation. Il décrit l’ordre d’application avec les autres exonérations : celle de deux ans de l’article 1383 d’abord, puis celle de l’article 1384 F pour la période restante, sauf quand la collectivité a réduit la première. Il indique que la déclaration est un document sur papier libre et que, à défaut, une réclamation reste possible.

BOFiP, BOI-IF-TFB-10-200, version du 8 juin 2022, § 1 à 230.