Article 1384 G du CGI : l’exclusion des exonérations de taxe foncière pour les logements reconstruits en rénovation urbaine

Ce que dit l’article 1384 G

L’article 1384 G est une règle d’exclusion. Il prive d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties certaines constructions neuves issues de la rénovation urbaine. Le législateur veut éviter qu’un même quartier profite deux fois d’un avantage fiscal : une première fois pour l’immeuble démoli, une seconde pour l’immeuble qui le remplace.

Les constructions visées sont des logements neufs affectés à l’habitation principale, issus d’une opération de démolition et de reconstitution de logements locatifs sociaux. L’opération relève d’une convention avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine. Elles ne peuvent pas bénéficier des exonérations des articles 1384 à 1384 F quand deux conditions se rencontrent : les immeubles remplacés, dans le même quartier prioritaire, avaient bénéficié d’une de ces exonérations, et les logements sociaux représentent au moins 50 % des résidences principales de la commune.

À qui il s’applique

Le texte intéresse surtout les bailleurs sociaux et les maîtres d’ouvrage qui reconstruisent dans un quartier prioritaire de la politique de la ville couvert par le nouveau programme national de renouvellement urbain. Il s’applique aux opérations de reconstitution de l’offre démolie agréées à compter du 1er janvier 2017.

Notre commentaire : l’exemple du BOFiP

Le point qui surprend est la date de mesure du pourcentage. Le BOFiP l’illustre par deux immeubles.

• Immeuble A. L’opération est agréée et achevée en 2017, dans une commune qui compte 52 % de logements sociaux. À compter de 2018, il remplirait les conditions d’une exonération de longue durée, mais il en est exclu. En 2019, la commune retombe à 49 %. L’immeuble A reste exclu.
• Immeuble B. L’opération est agréée en 2019, alors que la commune est à 49 %. Il bénéficie d’une exonération à compter de 2020. En 2020, la commune atteint 51 %. L’exonération n’est pas remise en cause.

Le seuil se lit donc à l’année de l’agrément, une fois pour toutes. Pour un bailleur, cela change l’ordre des opérations : deux programmes voisins peuvent recevoir un traitement fiscal opposé selon l’année de leur agrément.

BOFiP, BOI-IF-TFB-10-220, § 50, version du 8 juin 2022.

Ce qu’il faut savoir

• Les régimes écartés. L’exclusion fait tomber, selon le BOFiP, l’article 1384-0 A, le second alinéa du I, le I quater et le III de l’article 1384 A, ainsi que les articles 1384 D et 1384 F. Les articles 1384 A et 1384 F sont donc à relire pour chaque opération.
• Les régimes épargnés. Les exonérations qui ne s’appliquent de toute façon pas aux constructions nouvelles ne sont pas touchées : article 1384 B, article 1384 C, article 1384 E, IV de l’article 1384 A.
• Les immeubles remplacés. Chaque construction nouvelle doit se substituer à un ou plusieurs immeubles qui ont bénéficié d’une des exonérations de longue durée, quelle qu’ait été la durée effective de cette exonération. Un immeuble démoli qui n’en avait jamais bénéficié n’entraîne pas l’exclusion.
• L’exclusion est permanente. Elle ne se rattrape pas, mais une opération ultérieure, une acquisition par exemple, peut rouvrir droit à un régime si elle sort du champ de l’exclusion.

Pour un programme en cours, nous vérifions auprès de la direction départementale des territoires le pourcentage de logements sociaux de l’année d’agrément. C’est la seule donnée que le bailleur ne peut pas calculer lui-même.

Ce qu’en dit l’administration

Le BOFiP ajoute que l’agrément résulte d’une décision favorable de subvention ou de prêt du ministre chargé de la construction et de l’habitation, prévue à l’article D. 331-3 du code de la construction et de l’habitation. La liste des constructions concernées s’obtient auprès de la direction départementale des territoires.

BOFiP, BOI-IF-TFB-10-220, version du 8 juin 2022, § 1 à 170.