Article 1447 du CGI : les redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE)

Ce que dit l’article 1447

Le I pose le principe. La CFE est due chaque année par les personnes physiques ou morales, par les entités non dotées de la personnalité morale et par les fiduciaires, pour l’activité qu’ils exercent à titre habituel et à titre professionnel, sans être salariés.

Le même I traite la location d’immeubles. Elle est réputée professionnelle, sauf pour les immeubles nus à usage d’habitation. La CFE n’est toutefois pas due si la location d’immeubles nus rapporte moins de 100 000 € de recettes brutes hors taxe ou de chiffre d’affaires. Ce montant s’apprécie sur la période de référence de l’article 1467 A. Le II écarte les organismes du 1 bis de l’article 206 qui remplissent les trois conditions de cet alinéa. Le III exclut les activités qui ne sont soumises ni à l’impôt sur les sociétés ni à l’impôt sur le revenu, en raison des règles de territorialité.

Notre commentaire : un exemple chiffré

Une société civile immobilière, dont les associés sont tous soumis à l’impôt sur le revenu, loue des bureaux nus à des entreprises. Pour une telle société, le seuil se mesure sur les sommes encaissées, sans déduire aucune charge.

Avec 96 000 €, la société reste hors du champ de la CFE. Avec 102 000 €, elle y entre et elle est imposée sur les immeubles dont elle dispose. Un loyer mensuel de 500 € de plus fait donc basculer la société dans l’impôt local. Le seuil s’apprécie au niveau du redevable, quel que soit le nombre d’immeubles loués.

Seuil : article 1447, I du CGI. Règles d’appréciation : BOFiP, BOI-IF-CFE-10-20-30, version du 30 juin 2014, § 40 à 150.

Ce qu’il faut savoir

• Tous les statuts : la CFE est due quels que soient la forme juridique, la nature de l’activité et la situation au regard de la TVA. Les sociétés civiles de moyens et professionnelles sont imposées en leur nom.
• Cotisation minimum : chaque redevable paie au moins la cotisation minimum de l’article 1647 D, calculée sur une base que la commune fixe dans une fourchette liée au chiffre d’affaires. En 2026, la base va de 250 € à 597 € jusqu’à 10 000 € de chiffre d’affaires, et de 250 € à 7 769 € au-delà de 500 000 €. Les redevables dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 5 000 € en sont exonérés.
• Création : la CFE n’est pas due l’année de la création d’un établissement. Pour les deux années suivantes, la base est calculée d’après les biens dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d’activité, et elle est réduite de moitié la première année d’imposition (article 1478).
• Jeunes avocats : l’avocat qui a suivi la formation sanctionnée par le CAPA est exonéré de plein droit pendant deux ans à compter du début de son activité (service-public.fr, fiche F23547).
• Paiement : le solde est en général dû au plus tard le 15 décembre.
• Location meublée : selon service-public.fr, le seuil est plus bas, 5 000 €, et un logement inclus dans la résidence principale du propriétaire reste hors champ.

Ce qu’en dit l’administration

Le Bulletin officiel des finances publiques précise que le seuil de 100 000 € s’entend hors taxe et en brut. Il s’apprécie pour les recettes ou le chiffre d’affaires de la période de référence, ramenés à douze mois si cette période est plus courte ou plus longue. Le chapitre de 2026 sur les entités sans personnalité morale cite les sociétés en participation, les sociétés de fait, certaines régies et les fonds d’investissement alternatifs.

BOFiP, BOI-IF-CFE-10-20-30, version du 30 juin 2014, § 90 à 150 ; BOI-IF-CFE-10-10-20, version du 29 avril 2026, § 1 à 80.