Article 1494 du CGI : la valeur locative des propriétés bâties se détermine par unité d’utilisation distincte

Notre commentaire : l’unité d’évaluation

L’article 1494 tient en une phrase, mais toute la taxe foncière sur les propriétés bâties en dépend. Avant de calculer une valeur locative, il faut savoir de quoi on la calcule. La réponse du texte est précise : de chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. L’annexe III au CGI, à l’article 324 A, en précise la portée.

Un socle commun à plusieurs impôts. Le BOFiP explique que la valeur locative cadastrale sert d’assiette commune à la taxe foncière, à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, à la cotisation foncière des entreprises et à certaines taxes annexes. Les règles des articles 1495 à 1508 valent pour tous. Elles s’appliquent même à un bien exonéré de taxe foncière, dès lors qu’il reste imposable à la CFE ou à une taxe annexe.

Le local, point de départ. Pour les biens autres que les établissements industriels, l’unité d’évaluation est le local. Ce peut être une maison individuelle, où un même occupant utilise un ensemble de sols, de terrains et de bâtiments du même groupement topographique, ou un appartement, un studio ou un magasin dans un immeuble collectif.

Un critère simple. Le BOFiP résume : l’unité est définie par rapport à l’occupant. Dans un immeuble entièrement occupé, il y a au moins autant de locaux distincts que de familles qui l’occupent.

Ce qui forme, ou non, un local distinct

• Évalués séparément : les logements vacants, ceux occupés par leur propriétaire, la loge d’un concierge, le logement d’un gardien et le bureau d’un syndic.
• Évaluées globalement : les parties communes réservées à l’usage de tous les occupants.
• Pas un local distinct : la pièce meublée louée à un étudiant, le garage d’une maison individuelle loué à titre accidentel, les pièces occupées temporairement par un jeune ménage.
• Établissements industriels : l’unité est la propriété ou la fraction de propriété qui concourt à une même exploitation. Un établissement qui s’étend sur plusieurs unités foncières se décompose par unité foncière.

Exemple chiffré : un immeuble de trois locaux

Un propriétaire détient un immeuble qui compte un commerce, un cabinet et un appartement. Chaque local reçoit sa propre valeur locative cadastrale. Les montants et le taux ci-dessous sont des hypothèses : le taux est voté chaque année par la collectivité.

L’article 1388 retient une déduction de 50 % de la valeur locative cadastrale, en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

Ce qu’il faut savoir

• Quel texte évalue quel local ? La plupart des locaux professionnels et commerciaux relèvent de l’article 1498, qui les classe en sous-groupes et en catégories. L’article 1495 apprécie les autres propriétés d’après leur consistance, leur affectation, leur situation et leur état.
• Version en vigueur. L’article a été modifié par la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, dont les dispositions s’appliquent aux impositions établies au titre de 2025, comme l’indique le nota de l’article.
• Vérifiez votre avis. Si la description d’un local de votre avis ne correspond pas à son utilisation, signalez-le au service des impôts fonciers : une erreur sur l’unité d’évaluation modifie la valeur locative et donc plusieurs impôts.
• Le BOFiP daté. Le commentaire administratif sur l’unité d’évaluation date de 2017, celui sur la valeur locative de 2012. Ils raisonnent sur la valeur locative cadastrale établie à la date de référence de 1970.

Ce qu’en dit l’administration

Le Bulletin officiel des finances publiques relie l’article 1494 à la nécessité d’évaluer séparément chaque fraction de propriété susceptible de donner lieu à la taxe d’habitation, à la CFE ou à une taxe annexe. Il détaille les cas de la maison individuelle, de l’appartement, du magasin, des parties communes et de l’établissement industriel, et précise que l’unité se définit par rapport à l’occupant, quel que soit le statut juridique de l’occupation.

BOFiP, BOI-IF-TFB-20-10-10-30, version du 6 septembre 2017, § 1 à 160 ; BOI-IF-TFB-20-10-10-10, version du 10 décembre 2012, § 1 à 110.