Guide LMNP : le loueur en meublé non professionnel en 2026
Louer un logement meublé fait de vous un loueur en meublé : vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Tant que vos recettes restent sous 23 000 € par an, ou sous vos autres revenus d’activité, vous êtes non professionnel (LMNP). Au micro-BIC, l’impôt porte sur la moitié des loyers ; au réel, vous déduisez vos charges et l’amortissement du bien, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années, mais alourdit la plus-value à la revente depuis 2025.
Rédigé par le cabinet, sources officielles Publié le Mis à jour le
En bref
Au micro-BIC, pour une location meublée de longue durée, le bénéfice imposable est égal aux loyers moins un abattement de 50 %, si les recettes de 2026 ne dépassent pas 83 600 €. Au réel, vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du logement et des meubles.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il est limité aux loyers diminués des autres charges, et le surplus se reporte. À la revente, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition, donc augmenter la plus-value imposable.
Abattement du micro-BIC, location meublée de longue durée
50 %
- Plafond du micro-BIC, recettes 2026
- 83 600 €
- Meublé de tourisme non classé
- 15 000 €, abattement 30 %
- Seuil du loueur professionnel
- 23 000 €
LMNP ou LMP : le statut
Le loueur en meublé est professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € sur l’année civile, et elles dépassent le total des autres revenus d’activité du foyer. Il suffit que l’une manque pour être non professionnel (LMNP).
La différence compte. Le loueur non professionnel n’impute son déficit que sur ses revenus de location meublée des dix années suivantes, et revend sous le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Le loueur professionnel impute son déficit sur son revenu global et relève des plus-values professionnelles.
Micro-BIC ou réel
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Qui | Recettes de 2026 jusqu’à 83 600 € (location de longue durée, meublés classés), 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Au-delà, ou sur option |
| Bénéfice imposable | Loyers moins 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé), avec un abattement minimal de 305 € | Loyers moins charges réelles et amortissements |
| Amortissement | Non | Logement (hors terrain) et meubles |
| Déficit | Impossible | Reportable sur les revenus de location meublée des dix années suivantes |
| Revente | Plus-value des particuliers, sans réintégration | Prix d’acquisition minoré des amortissements déduits |
| Obligations | Recettes portées sur la déclaration de revenus | Liasse fiscale, comptabilité, plan d’amortissement |
service-public.gouv.fr, F32744 (15 avril 2026) et F32805 ; CGI, art. 50-0, 39 C et 150 VB.
L’amortissement, et sa limite
Au réel, vous amortissez le prix du logement hors terrain et le mobilier sur leur durée d’utilisation : de 5 à 10 ans pour les meubles, plusieurs décennies pour le bâti. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il est déductible dans la limite des loyers diminués des autres charges. La part non déduite se reporte sur les années suivantes.
Exemple : un studio loué meublé
Un studio acheté 200 000 €, dont 30 000 € de terrain, rapporte 12 000 € de loyers par an. Les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété) s’élèvent à 3 000 €. Le bâti est amorti sur 25 ans et 5 000 € de meubles sur 5 ans, durées retenues pour l’exemple.
Au réel, le bénéfice imposable tombe de 6 000 € à 1 200 €. Dix ans plus tard, à la revente, les 68 000 € d’amortissement du bâti déduits pendant dix ans viennent réduire le prix d’acquisition : la plus-value imposable augmente d’autant, avant abattements pour durée de détention.
Abattement de 50 % : service-public.gouv.fr, F32744. Réintégration : CGI, art. 150 VB, III. Exemple établi par le cabinet ; durées d’amortissement retenues pour l’exemple.
Les points à surveiller
- La réintégration à la revente : le réel reste souvent gagnant sur la durée de détention, mais il faut le chiffrer avec la date de revente envisagée. Les logements situés dans une résidence étudiante, une résidence seniors ou un établissement médico-social y échappent.
- Le seuil de 23 000 € : il s’apprécie sur les recettes de tout le foyer, charges comprises. Un deuxième bien peut vous faire changer de statut.
- La location en société : louer meublé à travers une SCI à l’impôt sur le revenu fait basculer la société à l’impôt sur les sociétés au-delà d’une part minime de recettes commerciales. Voyez LMNP ou SCI.
Pour comparer les deux régimes sur vos chiffres, utilisez le simulateur LMNP ou le comparatif LMNP réel ou micro-BIC.
Vos questions
Quand devient-on loueur en meublé professionnel ?
Quand les deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € sur l’année, et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, bénéfices). Sinon, vous restez non professionnel.
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?
Le réel l’emporte dès que vos charges et l’amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit en cours. Le micro-BIC reste plus simple et ne réintègre rien à la revente. Le choix du réel se fait avant la date limite de la déclaration de revenus.
Un déficit de location meublée réduit-il mes autres impôts ?
Non pour un loueur non professionnel : le déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de l’année et des dix années suivantes. Seul le loueur professionnel l’impute sur son revenu global.
Qu’est-ce qui a changé pour la revente ?
Le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits au réel. Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable est forte. Les résidences étudiantes, seniors et les établissements médico-sociaux en sont exclus.
Quels prélèvements sociaux sur les bénéfices LMNP ?
18,6 % sur les bénéfices de 2026 du loueur non professionnel, comme les autres revenus du patrimoine, en plus de l’impôt sur le revenu au barème. La plus-value de revente, elle, supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention.
Faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Ce n’est pas obligatoire, mais le réel exige un plan d’amortissement, une liasse fiscale et un suivi des amortissements reportés. Une erreur se paie au contrôle et à la revente.
Sources
- service-public.gouv.fr, « Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée », vérifiée le 15 avril 2026, F32744, consulté le 7 octobre 2026.
- service-public.gouv.fr, « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) », vérifiée le 21 février 2026, F32805, consulté le 7 octobre 2026.
- BOFiP, loueurs en meublé : définition du loueur professionnel, version du 15 avril 2026, BOI-BIC-CHAMP-40-10, consulté le 7 octobre 2026.
- Code général des impôts, articles 39 C (limite de l’amortissement), 50-0 (micro-BIC), 150 VB, III (prix d’acquisition minoré des amortissements) et 156 (déficits), base LEGI de la DILA, consulté le 7 octobre 2026.
- BOFiP, BOI-BAREME-000044, version du 19 août 2026 : seuils des régimes d’imposition des années 2026 à 2028, consulté le 7 octobre 2026.
- service-public.gouv.fr, « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026, F10864, consulté le 7 octobre 2026.
- service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements », vérifiée le 30 juin 2026, F2329, consulté le 7 octobre 2026.
Ces informations sont générales et datées ; votre situation se vérifie avec votre expert-comptable.
Vous louez en meublé ?
Nous établissons votre plan d’amortissement, votre liasse au réel et votre déclaration, et chiffrons avec vous l’effet d’une revente.